Il mercato residenziale di Roma si trova in una fase di consolidamento: le transazioni immobiliari mantengono volumi elevati e i prezzi segnano un aumento contenuto, mentre il comparto delle locazioni presenta uno squilibrio marcato tra domanda e offerta. Questa dinamica è alimentata da fattori diversi: la prevalenza dell’acquisto della prima casa, la percezione dell’immobile come investimento rifugio, la gestione dei mutui e le inefficienze procedurali che tengono bloccate proprietà pignorate.
Compravendite in ripresa e prezzi in crescita moderata
Nel complesso della Capitale, il valore complessivo delle operazioni immobiliari si colloca intorno a oltre 10 miliardi di euro e il trend è di stabilizzazione dopo la crescita registrata l’anno precedente. Le proiezioni indicano per l’anno in corso un aumento sia dei volumi transattivi sia dei prezzi dell’ordine del +2%. A sostenere il mercato è soprattutto la domanda per la prima casa segnalata come principale motivo d’acquisto da una quota significativa degli operatori, seguita dall’interesse a considerare l’immobile come bene rifugio e da condizioni di credito più prevedibili.
Differenze tra usato e nuovo
La dinamica dei prezzi non è omogenea: il segmento delle abitazioni esistenti mostra una crescita più pronunciata, con stime intorno al +2,5% mentre il comparto delle nuove costruzioni registra un incremento più contenuto, vicino al +1,5%. Queste divergenze riflettono la preferenza degli acquirenti per immobili pronti all’uso e la maggiore sensibilità dei costi di produzione e ristrutturazione che impattano sulle offerte di nuova realizzazione.
Tensione nel mercato degli affitti e impatto sui canoni
Contrariamente alle compravendite, il mercato della locazione soffre di una persistente scarsità di offerta. Gli operatori segnalano una domanda di locazione cresciuta in modo rilevante e una ritrosia di molti proprietari a mettere gli immobili in affitto, motivata dalla percezione di rischio, dalla pressione fiscale e da tutele giudiziarie ritenute insufficienti. Questo squilibrio interessa in particolare la fascia intermedia della popolazione, che trova sempre più difficoltà a reperire soluzioni abitative adeguate.
Aumento dei canoni e preferenza per formule flessibili
Si osserva inoltre una ricomposizione della domanda verso contratti più flessibili e agevolati; i contratti concordati e i transitori rappresentano ormai una fetta preponderante delle nuove locazioni in città.
Effetti delle procedure esecutive e tempi della giustizia
Un elemento che grava sul funzionamento del mercato è la lentezza delle procedure esecutive: immobili pignorati restano fuori dal circuito per anni e questo riduce la disponibilità complessiva di abitazioni. La durata media dei procedimenti civili si colloca su valori particolarmente elevati, con riflessi concreti sulla capacità delle banche di recuperare crediti e sulla liquidità degli asset immobiliari.
Situazione nei grandi distretti: Milano e Roma a confronto
Nei grandi tribunali le pendenze sono significative: in contesti urbani come Roma e Milano il numero di procedimenti esecutivi aperti rappresenta una quota non trascurabile del parco immobiliare «bloccato». Milano, grazie alla liquidità del mercato e all’interesse degli investitori per le aste, mostra maggiore capacità di assorbimento degli immobili pignorati, mentre a Roma le rigidità operative e le nuove disposizioni tecniche applicate ai custodi possono rallentare ulteriormente la rotazione dei fascicoli.
La somma di questi fattori — stabilità delle compravendite, moderato incremento dei prezzi e tensione persistente nel mercato delle locazioni — delinea un quadro in cui la politica pubblica e le scelte regolatorie avranno un ruolo decisivo. Migliorare l’accessibilità economica delle famiglie e incentivare il ritorno sul mercato di immobili vuoti sono misure che potrebbero riequilibrare domanda e offerta e ridurre le pressioni sui canoni.
