Se stai per vendere o acquistare un immobile a Milano, l’IMU è un capitolo fiscale che merita attenzione. Il Comune ha stabilito le linee operative per il 2026 e conoscere le scadenze, le aliquote e le regole di ripartizione al momento del rogito evita errori nei versamenti e contestazioni successive.
In questo testo trovi le date da segnare, chi è obbligato al pagamento, la metodologia di calcolo sulla base della rendita catastale e un esempio pratico che chiarisce come dividere l’imposta tra venditore e acquirente nel mese del passaggio di proprietà.
Scadenze 2026 per il versamento dell’Imu a Milano
Per il 2026 il calendario dei pagamenti IMU a Milano prevede due scadenze principali: il 16 giugno 2026 per l’acconto e il 16 dicembre 2026 per il saldo e l’eventuale conguaglio. Il pagamento dell’acconto corrisponde al 50% dell’imposta calcolata sulle aliquote applicate l’anno precedente, salvo deliberazioni comunali diverse. Programmare i versamenti permette di evitare interessi e sanzioni in caso di errori o ritardi.
Chi paga e quali aliquote si applicano a Milano
La regola generale per l’abitazione principale è l’esenzione dall’IMU, salvo che l’immobile rientri nelle categorie catastali considerate di lusso (A/1, A/8, A/9), per le quali vale l’esenzione ridotta e regole specifiche. Per le seconde case e gli immobili diversi dalla prima abitazione l’aliquota ordinaria del Comune di Milano per il 2026 è fissata all’11,4‰ (1,14%). Per le abitazioni di lusso usate come principale rimane applicata un’aliquota agevolata al 6,8‰.
Eccezioni e definizioni
Per evitare ambiguità è utile ricordare che per abitazione principale si intende l’immobile in cui il proprietario e la sua famiglia dimorano abitualmente e sono iscritti anagraficamente. Le pertinenze riconosciute (box, cantine, ecc.) possono beneficiare delle stesse regole a condizione che siano dichiarate come tali e classificate catastalmente.
Calcolo pratico della base imponibile e ripartizione al rogito
La base imponibile si ottiene aggiornando la rendita catastale e applicando il coefficiente previsto per le abitazioni: la rendita va prima rivalutata del 5% e poi moltiplicata per 160. L’imposta annua si ricava applicando l’aliquota comunale sulla base imponibile.
Per chiarire il meccanismo, consideriamo un esempio concreto: immobile categoria A/3 con rendita catastale di 600,00 €. La base imponibile risulta da 600,00 € × 1,05 × 160 = 100.800,00 €. Applicando l’aliquota comunale del 11,4‰ si ottiene un’imposta annua di 100.800,00 € × 0,0114 = 1.149,12 €pari a 95,76 € al mese.
Esempio di compravendita: rogito il 22 giugno 2026
Nell’ipotesi in cui il rogito avvenga il 22 giugno 2026per la ripartizione si applica la regola che attribuisce il mese al soggetto che ha detenuto l’immobile per almeno 15 giorni nello stesso mese. Nel caso illustrato il venditore ha posseduto l’immobile dal 1° gennaio al 21 giugno; poiché ha detenuto la proprietà per più di 15 giorni a giugno, gli compete l’intero mese. Il venditore dovrà quindi pagare i primi sei mesi dell’anno (gennaio-giugno) e l’acquirente i restanti sei mesi (luglio-dicembre). Con la rata mensile calcolata sopra, la quota di ciascuno risulta pari a 95,76 € × 6 = 574,56 €.
Ricorda che il mese viene attribuito per intero: se il possesso supera la metà del mese, il mese è interamente a carico del detentore in quel periodo.
Arrotondamento e compilazione del modello F24
Nel modello F24 la normativa impone l’arrotondamento all’euro dell’importo da versare: si arrotonda per difetto se la frazione è pari o inferiore a 49 centesimi, e per eccesso se è superiore a 49 centesimi. Nell’esempio di 574,56 €, l’importo da versare diventa 575,00 €. Un importo come 574,35 € andrebbe arrotondato a 574,00 €.
Per il pagamento è obbligatorio utilizzare la sezione IMU e altri tributi locali del modello F24 e inserire il codice catastale del Comune di Milano, che è F205. Le caselle da barrare sono quelle relative all’acconto (se si paga entro il 16 giugno) e al saldo (se si paga entro il 16 dicembre); è possibile barrare entrambe le caselle se si decide di versare l’intero importo a giugno.
I codici tributo da utilizzare variano in base alla tipologia dell’immobile: ad esempio 3918 per le seconde case (quota comunale) e 3912 per le abitazioni principali di lusso (quota comunale). Per casi specifici esistono altri codici dedicati a terreni, aree fabbricabili e immobili del gruppo catastale D.
Infine, conserva sempre le ricevute dei modelli F24 quietanzati: sono la prova del pagamento richiesta dal notaio in fase di compravendita e utili per eventuali verifiche fiscali future.
