Acquistare una seconda casa senza sorprese richiede una due diligence tecnica completa. Non basta un sopralluogo: serve un controllo puntuale di titoli edilizicatastoimpianti e APE con stima dei lavori e preventivi comparabili. Un percorso strutturato riduce rischi, negozia meglio il prezzo e accelera il rogito.
L’obiettivo è chiaro: verificare la conformità tra lo stato di fatto e lo stato legittimo, intercettare abusi sanabili misurare le prestazioni energetiche e quantificare gli interventi, prima di impegnarsi con caparra e mutuo. Di seguito una procedura passo-passo che mette al riparo da contestazioni e ritardi.
1) Conformità edilizia e accesso agli atti
Primo passo: chiedere al Comune l’accesso agli atti per ottenere copia dei titoli abilitativi (licenza/condono, DIA, CILASCIA permesso di costruire), elaborati grafici e certificato di agibilità se presente. Un tecnico confronta elaborati depositati e rilievo dello stato di fatto, verificando altezze, superfici, aperture, destinazione d’uso e pertinenze. Ogni difformità va classificata: lieve, sanabile con pratica (es. CILA in sanatoria) o non sanabile.
Vanno verificati vincoli (paesaggistico, idrogeologico, beni culturali), rispetto delle norme antisismiche e antincendio ove applicabili, nonché la legittimità di soppalchi verande, chiusure di balconi e cambi d’uso. Per abusi sanabili si stimano tempi, oneri e parcelle; per quelli insanabili si valuta il ripristino. Inserire in proposta una clausola sospensiva legata all’esito delle verifiche tutela l’acquirente.
2) Verifiche catastali, planimetria e confini
Dal Catasto si richiedono visura storica e planimetria aggiornata. Si controllano dati identificativi (foglio, particella, subalterno), rendita catastale consistenza, toponomastica e intestazione coerente con il venditore. Il tecnico verifica la conformità planimetrica confrontando muri, tramezzi e aperture: se non allineata, serve aggiornamento prima del rogito. Attenzione a cantine, box e pertinenze spesso le difformità sono lì.
Per unità con giardino o terreni si esamina la mappa catastale e, se necessario, si richiede un frazionamento o una riconfinazione con rilievo strumentale. Utile lo screening di servitù attive e passive, diritti di passo e corti comuni, riportando in bozza di atto le pattuizioni su uso e manutenzione. In condominio, acquisire regolamento e tabelle millesimali per verificare quote parti comuni, eventuali delibere di lavori e morosità del venditore.
3) Impianti: conformità, sicurezza e documenti
Gli impianti vanno verificati uno per uno: elettricogasriscaldamento idrico-sanitario, scarichi e ventilazione. Il venditore dovrebbe consegnare Dichiarazioni di conformità (Di.Co.) o, per impianti antecedenti, Dichiarazioni di rispondenza (Di.Ri.) redatte da professionista abilitato. Si controllano quadri e protezioni differenziali, messa a terra, tenuta gas, aerazione locali, libretto impianto termico e rapporti di manutenzione.
Per riscaldamento e ACS verificare generatori, canne fumarie, contabilizzazione e valvole termostatiche ove previste. Nei condomìni, accertare lo stato della colonna gas e fognaria, eventuali prescrizioni dell’amministratore, e la compatibilità di stufe/camini. In presenza di impianti obsoleti stimare subito adeguamenti a norma e predisporre un capitolo lavori dedicato, distinguendo sicurezza da migliorie.
4) Efficienza energetica e APE
L’Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio per compravendita e va consegnato in bozza già in fase di trattativa. Un tecnico verifica classe energetica qualità dell’involucro (murature, coperture, serramenti), ponti termici schermature solari e impianti. Il confronto tra APE e rilievo termo-fotografico aiuta a individuare dispersioni e priorità: serramenti, isolamento, generatore, regolazione e, dove fattibile, fotovoltaico e pompe di calore.
Nel piano di intervento si distinguono trainanti e trainati per massimizzare il salto di classe. Importante valutare vincoli architettonici che limitano cappotti o infissi, e la compatibilità con il condominio. L’APE post-opera, stimato in prediagnosi, sostiene la negoziazione del prezzo e l’accesso a eventuali incentivi disponibili, senza basarsi su promesse non verificabili.
5) Abusi sanabili, tempi e oneri
Quando emergono difformità, il tecnico qualifica l’intervento: manutenzione straordinaria (CILA), opere soggette a SCIA o permesso di costruire. Per la sanatoria si calcolano oblazioni diritti di segreteria e parcelle, stimando tempi di istruttoria. Nei casi di vincolo serve parere dell’ente preposto. Se l’acquirente accetta di farsi carico delle pratiche, conviene prevedere un escrow o una riduzione prezzo proporzionata a costi e rischi, con termini chiari in proposta e preliminare.
Abusi insanabili comportano ripristino il progetto deve riportare demolizioni e riassetto impiantistico. In ogni scenario, documentare con foto, rilievi tavole di stato legittimo e di progetto, creando un fascicolo condiviso tra tecnico, parte venditrice e notaio per ridurre attriti al momento del rogito.
6) Stima lavori, computo e preventivi
Con le verifiche tecniche concluse si redige un computo metrico estimativo con voci misurate, prezzi unitari e incidenze di sicurezza e smaltimenti. È la base per chiedere almeno tre preventivi comparabili, su capitolato unico, con specifica di materiali, marchi, tempi e penali. Si costruisce un cronoprogramma lavori, si valuta l’accesso cantiere, i ponteggi, le aree di deposito e gli orari condominiali.
Prevedere un fondo imprevisti del 10–15% e la presenza di un direttore dei lavori per contabilità e SAL. In caso di interventi su parti comuni, acquisire delibere e riparti millesimali. Prima del rogito, inserire nel preliminare un allegato tecnico con computo validato e preventivi scelti: rende trasparente la negoziazione e mette al riparo da revisioni improvvise.
7) Checklist operativa prima del rogito
- Accesso agli atti comunali e verifica titoli, elaborati, agibilità, vincoli.
- Rilievo dello stato di fatto e confronto con stato legittimo; qualificazione difformità.
- Catasto visure, planimetria conforme, pertinenze, servitù e regolamento condominiale.
- Impianti Di.Co./Di.Ri., libretti, manutenzioni, adeguamenti necessari.
- APE aggiornato e diagnosi energetica con priorità interventi.
- Sanatorie tempi, oneri, pareri; pattuizioni economiche e clausole sospensive.
- Computo capitolato, tre preventivi, cronoprogramma e fondo imprevisti.
- Allegati al preliminare fascicolo tecnico, planimetrie aggiornate, APE e quadro costi.
