Acquistare una seconda casa richiede una verifica meticolosa prima del rogito. Una due diligence strutturata consente di anticipare criticità su catastourbanistica e impianti evitando sorprese e costi inattesi. Il percorso è operativo: si misura su documenti, controlli incrociati e decisioni tempestive. Ogni passaggio, se ben eseguito, offre leve concrete per la trattativa e riduce i rischi di contenzioso successivo.
Di seguito una procedura passo-passo, con l’elenco dei documenti imprescindibili come accertare abusi edilizi e difformità cosa verificare sugli impianti e come impostare la negoziazione in base agli esiti. La struttura privilegia controlli documentali prima e sopralluoghi tecnici dopo, così da focalizzare tempo e budget sulle criticità reali.
Controlli catastali: visure, planimetrie e rendita
Il primo passaggio è la verifica al Catasto. Occorrono visura catastale attuale (dati identificativi, categoria, classe, rendita catastale) e planimetria catastale aggiornata. Si controlla la coerenza tra planimetria e stato di fatto: numero di vani, distribuzione, balconi, pertinenze. Ogni difformità planimetrica va qualificata: lieve (es. spostamenti arredi fissi non rilevanti) o sostanziale (es. diversa disposizione di tramezzi). L’assenza di coerenza comporta la necessità di aggiornamento planimetrico e, se origine urbanistica, di sanatoria.
Step operativo: 1) richiedere visura e planimetria; 2) controllare intestazione con stato ipotecario del proprietario; 3) confrontare superfici e subalterni; 4) verificare pertinenze (cantine, box) e loro accessi; 5) acquisire certificato di destinazione urbanistica per terreni annessi, se presenti. La rendita incide su imposte: preventivare eventuali variazioni post-aggiornamento.
Verifiche urbanistiche e abusi: titoli, agibilità e conformità
Il cuore della due diligence è la conformità urbanistico-edilizia. Servono i titoli abilitativi storici (licenza/permesso di costruire, DIA/SCIA), eventuali sanatorie e il certificato di agibilità. Si ricostruisce la linea del tempo degli interventi e si confronta con lo stato attuale. Opere interne come spostamento di tramezzi, chiusura di verande, ampliamenti, soppalchi o cambi d’uso devono avere titolo e conformità. Particolare attenzione a vincoli paesaggistici, idrogeologici, centro storico e vincoli condominiali.
Procedura: 1) chiedere al venditore copia dei titoli e agibilità; 2) verificare in Comune la presenza di pratiche edilizie e eventuali esiti di controllo; 3) accertare la corrispondenza tra progetto assentito e stato di fatto; 4) identificare abusi sanabili o insanabili; 5) stimare tempi e costi di accertamento di conformità o ripristino. Se l’agibilità manca, va compreso se è ottenibile o se richiede interventi su requisiti igienico-sanitari strutturali o impiantistici.
Impianti: documentazione, collaudi e sicurezza
Gli impianti incidono su sicurezza e valore. Richiedere dichiarazioni di conformità o rispondenza per elettrico, gas, idrico, riscaldamento, raffrescamento, scarichi e impianto termico (libretto, rapporti di efficienza energetica). Verificare data e normativa di riferimento (es. DM 37/08 per elettrico e gas). Controllare la presenza di verbali di collaudo libretti e manutenzioni periodiche. Per impianti datati, prevedere verifica strumentale (messa a terra, differenziali, tiraggio canne fumarie, tenuta gas) tramite tecnico abilitato.
Checklist operativa: 1) raccogliere dichiarazioni e libretti; 2) eseguire sopralluogo con tecnico; 3) censire criticità di sicurezza e conformità; 4) stimare costi di adeguamento e tempi; 5) integrare le risultanze nel calcolo del prezzo e delle condizioni sospensive. In condominio, includere ascensore, autoclave, impianti comuni e verbali di manutenzione, oltre a eventuali delibere su lavori straordinari che impattano sulle spese.
Documenti imprescindibili per il rogito
Per un rogito solido servono: atto di provenienza (compravendita, donazione, successione), visure ipotecarie aggiornate, Ape (Attestato di prestazione energetica), regolamento condominiale e ultime tre delibere assembleari certificato di agibilità o dichiarazioni alternative, titoli edilizi e eventuali sanatorie visura e planimetria catastale coerente. Per pertinenze e aree scoperte: CDU (certificato destinazione urbanistica) e atti specifici.
Aggiungere: attestazione pagamento oneri condominiali esito di mutuo o liberatoria ipoteca, eventuale servitù registrata, conformità impianti e libretti. Se l’immobile è locato, copia del contratto e ricevute. Ogni documento va verificato per intestazione, coerenza e data. Senza planimetria conforme, il notaio può sospendere il rogito o richiedere integrazioni: prevenire blocchi è parte della due diligence.
Negoziare in base agli esiti: prezzo, condizioni e garanzie
Le risultanze dei controlli sono leve di negoziazione. Tre approcci: 1) riduzione prezzo proporzionata ai costi di regolarizzazione e adeguamento; 2) condizione sospensiva del rogito subordinata alla sanatoria o all’ottenimento di agibilità/dichiarazioni; 3) obbligo del venditore a eseguire lavori e fornire documenti entro data certa, con penali. Inserire in proposta un elenco puntuale di difformità e impatti economici, allegando relazioni tecniche.
Strategie operative: chiedere escrow o trattenuta sul prezzo fino a conclusione delle pratiche; prevedere clausole di garanzia su vizi occulti e conformità impiantistica; distinguere tra lavori urgenti (sicurezza) e differibili (prestazioni). Valutare alternative: rinunciare a parti non sanabili, ripristinare stato legittimo o cambiare destinazione d’uso se consentito. La forza della trattativa cresce con dati verificabili e tempi certi, non con richieste generiche.
