Il Salva Casa 2026 ha rivoluzionato il modo di gestire le irregolarità edilizie in Italia. Per i geometri è diventato un punto di riferimento quotidiano, mentre per i proprietari rappresenta una soluzione concreta per mettere in regola i propri immobili.
Questa guida ti spiegherà in modo semplice cosa prevede la normativa introdotta dal DL 69/2024 convertito nella Legge 105/2024 come funzionano le tolleranze costruttive dell’art. 34-bis del DPR 380/2001 cosa significa stato legittimo dell’immobile e quando si può usare la sanatoria dell’art. 36-bis.
Cosa prevede il Salva Casa 2026
Il Salva Casa 2026 non è un condono temporaneo, ma una modifica stabile al Testo Unico dell’Edilizia. La sua logica è semplice: milioni di immobili italiani presentano piccole difformità accumulate nel tempo, spesso in buona fede. Queste irregolarità bloccavano compravendite, mutui e accesso ai bonus edilizi.
Il decreto interviene su tre fronti principali: amplia le tolleranze costruttive ed esecutive semplifica la dimostrazione dello stato legittimo e introduce una sanatoria semplificata per le difformità parziali. Per i geometri, questo cambiamento è sostanziale, poiché molte pratiche che prima erano considerate non sanabili oggi trovano una soluzione.
Le tolleranze costruttive dell’art. 34-bis
Le tolleranze costruttive sono scostamenti minimi tra ciò che è stato costruito e ciò che risultava dal titolo abilitativo. Se lo scostamento rientra nella soglia di tolleranza, non è considerato un abuso e non richiede sanatoria.
Prima della riforma, la soglia era fissata al 2%. Con il Salva Casa 2026 la soglia è diventata inversamente proporzionale alla superficie utile dell’immobile. Più l’unità immobiliare è piccola, più ampia è la percentuale ammessa. Ad esempio, per un immobile di 80 mq costruito prima del 24 maggio 2024, la tolleranza è del 5%.
Esempi pratici di tolleranza costruttiva
Immagina un appartamento di 80 mq costruito nel 1998. Dal rilievo del geometra emerge che l’altezza interna è di 2,68 metri invece dei 2,70 indicati nel progetto e che la superficie coperta supera di poco quella assentita. Trattandosi di un’unità tra 60 e 100 mq realizzata prima del 24 maggio 2024, la tolleranza applicabile è del 5%. Se gli scostamenti rientrano in quella percentuale, non c’è alcun abuso da sanare.
Il mercato immobiliare nel secondo trimestre 2026
Secondo i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate il mercato residenziale italiano nel secondo trimestre del 2026 ha mostrato una stabilità rispetto all’anno precedente, ma una crescita significativa rispetto ai primi tre mesi dell’anno. Tra aprile e giugno 2026 sono state registrate 201.596 compravendite residenziali, con un aumento del 12,2% rispetto al trimestre precedente.
Le città metropolitane hanno mostrato un andamento differenziato. Napoli ha registrato la crescita più significativa con un aumento del 4,2%, seguita da Genova (+2,9%), Bologna (+1,1%), Torino (+0,6%) e Roma (+0,4%). Milano è rimasta sostanzialmente stabile, mentre Palermo e Firenze hanno registrato un calo.
Le nuove costruzioni
Il segmento delle nuove costruzioni ha mostrato i segnali più evidenti di crescita. Nel secondo trimestre 2026 sono state registrate 12.902 compravendite di nuove abitazioni, con un incremento del 30,8% rispetto allo stesso periodo del 2025. Anche rispetto al primo trimestre del 2026, la crescita è stata del 19,1%. Genova ha guidato la crescita con un aumento del 95,0%, seguita da Palermo (+72,6%) e Napoli (+55,8%).
Questi dati mostrano che il mercato immobiliare italiano è in una fase di transizione, con un aumento della domanda di case di proprietà e una crescita significativa nel settore delle nuove costruzioni.
