Nel primo trimestre del 2026 il comparto delle abitazioni in Italia registra un nuovo quadro di forza: le transazioni normalizzate raggiungono le 179.654 unitàpari a un incremento del +4,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Questo andamento riflette sia una domanda che torna più decisa sia alcuni meccanismi di offerta che stanno rapidamente riconfigurando il mercato.
Parallelamente, emergono segnali distinti sul fronte delle nuove costruzioni e sul credito: le vendite di immobili di nuova edificazione aumentano del +14,6% (10.835 unità), mentre il tasso medio applicato sulle nuove operazioni ipotecarie sale a 3,6% (+11 punti base). Nonostante il costo del denaro più elevato, la quota di acquisti con mutuo e il capitale erogato restano robusti.
Volumi, aree geografiche e preferenze di metratura
Il trimestre mostra una crescita diffusa: i grandi capoluoghi segnano un aumento medio del +4,1%ma sono i comuni non capoluogo a sostenere in modo più convinto la ripresa con un +4,6%. A livello territoriale il Sud e il Nord-Ovest si distinguono come motori principali, con una spinta complessiva che porta il volume delle transazioni nazionali a 179.654.
Un indicatore interessante è la crescita delle superfici medie scambiate (+4,9% in termini di STN): le famiglie sembrano privilegiare spazi più ampi o unità con una migliore distribuzione interna, scegliendo metrature maggiori senza incidere in modo proporzionale sul budget complessivo.
Ruolo dei comuni minori e della riqualificazione
La riallocazione della domanda verso mercati secondari è legata alla ricerca di condizioni migliori in termini di rapporto qualità-prezzo e di possibilità di riqualificazione. Città che fino a poco tempo fa erano ritenute di seconda fascia stanno attirando investimenti residenziali, favorendo progetti di ristrutturazione e rifunzionalizzazione del patrimonio esistente.
Nuove costruzioni, dinamiche dei prezzi e incentivi
Le abitazioni nuove, pur rappresentando circa il 6,0% delle transazioni complessive, crescono con ritmo sostenuto: 10.835 unità vendute nel trimestre e un +14,6% annuo. Questa performance è incoraggiata da fattori come la domanda di classe energetica superiorela disponibilità di prodotti moderni e una temporanea riduzione dei prezzi del nuovo, che secondo i dati disponibili mostrano un rallentamento di circa -1,2%.
La quota del nuovo raddoppia nelle grandi aree urbane: Milano guida per incidenza con l’11,6% delle vendite riferite a nuove costruzioni, seguita da Roma e Bologna al 9,5%. Allo stesso tempo gli incentivi fiscali continuano a sostenere il mercato: quasi il 73% degli acquisti da persone fisiche ha beneficiato delle agevolazioni legate alla prima casaevidenziando che la domanda resta in larga parte abitativa e non speculativa.
Credito, capitale erogato e scontistica nelle città
Anche con tassi in aumento, la percentuale di compravendite che vede il ricorso al mutuo torna a salire al 47,8%. Il capitale finanziato nel trimestre supera gli 11 miliardicon una crescita annua di circa il +11%segno che le famiglie chiedono importi medi più elevati per far fronte all’inflazione e alle esigenze abitative.
Sul fronte dei prezzi e della trattativa, la scontistica media nazionale nel secondo semestre del 2026 si attestava intorno al 7,7%con variazioni significative per tipologia e località. A Genova lo sconto medio registrato raggiunge il 10%uno dei livelli più alti tra le grandi città, mentre a Bologna il valore medio è più contenuto, attorno al 5%. Le abitazioni usate e in classe energetica più bassa mostrano ribassi maggiori rispetto a quelle nuove o ristrutturate.
Confronto tra Roma e Milano
Le due piazze evidenziano vocazioni diverse: a Roma le transazioni ammontano a 8.961 unità (+5,1%) e il mercato è fortemente orientato alla residenza stabile, con l’85,7% degli acquisti che beneficia delle agevolazioni per la prima casa e il 61,8% delle compravendite supportate da mutuo. A Milano le 5.896 compravendite (+7,1%) riflettono una maggiore componente d’investimento: solo il 70,7% degli acquirenti compra per viverci e il 55,9% ricorre al mutuo, segno di una più ampia disponibilità di mezzi propri e di una domanda rivolta anche alla messa a reddito.
