Il mercato degli affitti a Bologna sta vivendo una fase di riequilibrio con cali significativi nei canoni di locazione. Ad agosto 2026, il prezzo medio al metro quadro si è attestato a 16,5 euro, in calo dello 0,4% rispetto al mese precedente e dell’1,9% su base annua. Questo trend segue il picco storico raggiunto a maggio 2025, quando il canone medio era di 17,3 euro/m².
La situazione attuale riflette un aggiustamento delle aspettative da parte dei proprietari, che per lungo tempo hanno mantenuto prezzi superiori a quelli che il mercato era disposto a sostenere. Questo è confermato dai dati sull’offerta: tra giugno 2025 e giugno 2026, lo stock di annunci attivi è aumentato del 31%, mentre i tempi di permanenza online degli annunci si sono allungati di quasi un terzo (30%), indicando che molti annunci non vengono affittati ai prezzi richiesti.
Analisi per zona: dove i canoni stanno calando e dove salgono
Delle 12 zone monitorate, solo 3 registrano un aumento dei canoni ad agosto: Murri (+3,2%), Navile-Lame (+2%) e Zona Colli (+0,3%). Le aree con i cali più marcati sono Mazzini-Fossolo (-3,4%), Santa Viola (-2,6%), Saffi (-2%), Borgo Panigale-Aeroporto (-1,6%) e Centro (-1,4%).
Il Centro rimane la zona più cara della città, con un canone medio di 18,4 euro/m². All’interno del Centro, i quartieri Irnerio (18,5 euro/m², -2,1%) e Marconi (19 euro/m², -2,1%) guidano la discesa, seguiti da Malpighi (17,5 euro/m², -1,7%) e Centro Storico (18,8 euro/m², -1,6%). L’unica eccezione è Santo Stefano-Galvani (18,3 euro/m²), che registra un aumento dello 0,6%. Marconi resta il quartiere più caro, mentre Malpighi è il più accessibile tra quelli del Centro.
Al di fuori del Centro, i prezzi variano tra i 14 euro/m² di Borgo Panigale-Aeroporto e Mazzini-Fossolo e i 16,3 euro/m² di Zona Colli.
L’impatto sugli studenti: affitti che superano le tasse universitarie
Bologna è una città universitaria con oltre 97 mila studenti, di cui 11.300 internazionali. Per molti studenti fuorisede, il vero costo degli studi non è rappresentato dalle tasse universitarie, ma dagli affitti. L’Università di Bologna applica un sistema contributivo progressivo basato sull’ISEE, con un importo minimo di 157,04 euro per chi beneficia dell’esonero dalla contribuzione universitaria.
Tuttavia, trovare una stanza a Bologna può essere una sfida. Il mercato delle stanze per studenti è uno dei più difficili d’Italia, con prezzi che variano tra 500 e 700 euro al mese, e possono superare queste cifre nelle zone centrali. Una stanza da 600 euro al mese significa 7.200 euro all’anno, una cifra che può superare di oltre 45 volte le tasse universitarie obbligatorie per uno studente con ISEE basso.
La ricerca di una casa a Bologna è complicata dalla pressione della domanda, che include non solo studenti italiani e internazionali, ma anche giovani lavoratori, famiglie e la domanda legata agli affitti brevi e turistici. Questo crea una situazione in cui trovare una soluzione abitativa che sia al tempo stesso sostenibile, regolare e ben posizionata può essere difficile.
Dove cercare casa se si studia all’Università di Bologna
Vivere nel pieno della zona universitaria può essere comodo, ma non necessariamente conveniente. Le aree intorno a via Zamboni, Irnerio, San Vitale e Santo Stefano offrono massima vicinanza alle sedi universitarie, ma sono anche tra le più costose. È consigliabile ampliare la ricerca a zone come San Donato, Bolognina, Cirenaica, Mazzini, Murri, Barca/Santa Viola e Corticella, che offrono opportunità di risparmio e buoni collegamenti.
In alcuni casi, vivere fuori Bologna può essere un’alternativa. Comuni dell’area metropolitana come Casalecchio di Reno, San Lazzaro di Savena e Castel Maggiore offrono soluzioni più accessibili e sono ben collegati alla città.
Affitti brevi: la stretta dell’Unione Europea e l’impatto su Modena
Il mercato degli affitti brevi è sotto osservazione, con una bozza dell’Unione Europea che propone limitazioni per le aree sotto stress abitativo. A Modena, gli affitti turistici hanno superato le 700 camere, con una crescita del 20% in 18 mesi. Nonostante l’aumento dell’offerta, i prezzi medi per notte hanno superato i 100 euro, un fenomeno che potrebbe essere legato alla concentrazione degli affitti brevi in mano a pochi operatori.
Il presidente del Sunia, Marzio Govoni, ha osservato che la crescita degli affitti turistici a Modena è immotivata, dato che la percentuale media di occupazione di queste strutture è stata di 54 giorni in un anno. Questo suggerisce che l’affitto lungo potrebbe essere più conveniente rispetto a quello turistico, a meno che una parte significativa di questa attività non continui ad evadere il fisco.
Il Comune di Modena ha avviato un percorso per l’applicazione della Legge regionale, che consente azioni di contenimento della crescita degli affitti brevi. Questo percorso è visto come un passo importante per affrontare gli effetti negativi sul mercato dell’affitto e per garantire una maggiore equità e sostenibilità.
