Negli ultimi aggiornamenti normativi la disciplina delle locazioni brevi ha subito modifiche rilevanti: la legge di bilancio 2026 ridisegna i limiti che separano l’attività occasionale dall’impresa e ridefinisce alcuni profili fiscali e operativi. In questo articolo analizziamo in modo chiaro e pratico le novità principali, con attenzione alle aliquote applicabili,
alla soglia di immobili consentita in regime agevolato e agli adempimenti richiesti agli intermediari e ai gestori di piattaforme.
Cosa cambia con la legge di bilancio 2026
La manovra introdotta per il periodo d’imposta 2026 abbassa la soglia oltre la quale la locazione
viene considerata attività d’impresa. In concreto, a partire dal 1° gennaio 2026 il regime fiscale agevolato per le locazioni brevi è applicabile solo se il contribuente destina fino a due unità immobiliari a tale finalità; se si superano due appartamenti, la legge presume automaticamente lo svolgimento
di un’attività imprenditoriale con tutte le conseguenze amministrative e fiscali, compresa l’obbligatorietà di aprire la partita IVA.
Limite a due immobili e presunzione di impresa
Il nuovo limite ha l’obiettivo di distinguere più nettamente tra uso occasionale e gestione organizzata: chi destina tre o più immobili alle locazioni brevi dovrà adeguarsi ai profili tipici dell’impresa, con la conseguente necessità di rispettare obblighi contabili, fiscali e possibili vincoli urbanistici o autorizzativi imposti da Regioni e Comuni. È importante ricordare che si tratta di una presunzione legale che può avere impatti immediati sulla modalità di tassazione e sugli adempimenti richiesti.
Aliquote della cedolare secca e criteri di applicazione
Il sistema di tassazione tramite cedolare secca rimane centrale per le locazioni brevi, ma con articolazioni diverse a seconda del numero di immobili. La disciplina prevede un’aliquota del 21% applicabile ai redditi di una unità immobiliare scelta dal contribuente e un’aliquota del 26% per il secondo immobile. Nel testo di bozza del DDL è prevista altresì un’aliquota del 30% per i redditi riferiti alla terza e alla quarta unità, segnalando un inasprimento progressivo per chi supera le soglie agevolate.
Come si calcola la base imponibile
La base imponibile è costituita dall’intero canone indicato in contratto, comprensivo dei corrispettivi per servizi accessori (ad esempio pulizie o fornitura di biancheria) salvo l’eventuale analitico riaddebito al conduttore. La cedolare secca è un regime facoltativo che sostituisce Irpef, addizionali e, per le somme soggette, l’imposta di registro e l’imposta di bollo: chi opta per questa modalità rinuncia tuttavia all’aggiornamento del canone, compresa la variazione ISTAT per tutta la durata dell’opzione.
Obblighi degli intermediari e modalità operative
Le piattaforme digitali, le agenzie e i portali che intervengono nelle locazioni brevi hanno responsabilità operative precise. Devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti gestiti, inclusi la durata, l’indirizzo dell’immobile e il Codice Identificativo Nazionale (CIN), entro il termine previsto (entro il 30 giugno dell’anno successivo). Inoltre, quando gli intermediari incassano o pagano i canoni, agiscono come sostituti d’imposta applicando una ritenuta del 21% a titolo di acconto da versare via F24, codice tributo 1919, e devono rilasciare la relativa certificazione al locatore.
Esenzioni e casi particolari
La disciplina prevede alcune esclusioni: ad esempio non si applica la ritenuta quando il pagamento avviene con assegno intestato direttamente al locatore o quando l’intervento riguarda esclusivamente servizi di pagamento (circuiti di carte) senza attività di intermediazione contrattuale. Gli intermediari non residenti nell’UE devono comunque rispettare specifici obblighi di comunicazione e conservazione dei dati, come chiarito dalla guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata ad aprile 2026.
Per chi gestisce una o due unità la cedolare secca rimane spesso la soluzione più semplice e conveniente, mentre chi supera il limite dei due immobili deve valutare la trasformazione dell’attività in forma imprenditoriale, con la conseguente apertura della partita IVA e l’applicazione delle regole ordinarie. È consigliabile confrontarsi con un professionista per verificare la propria posizione e gli adempimenti locali, perché oltre agli aspetti fiscali possono intervenire vincoli amministrativi e urbanistici imposti da Regioni e Comuni.