Gli enti del Terzo settore (ETS) possono beneficiare di agevolazioni fiscali significative sull’acquisto di immobili destinati alle loro attività istituzionali. Tuttavia, molti si chiedono cosa accada se decidono di vendere l’immobile prima dei 5 anni. La risposta arriva dall’Agenzia delle Entrate che ha chiarito che la vendita anticipata non comporta automaticamente la perdita dei benefici, purché siano rispettate alcune condizioni.
L’articolo 82, comma 4, del Codice del Terzo settore prevede un regime fiscale agevolato per gli acquisti immobiliari effettuati dagli ETS. Questo beneficio consente di pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 200 euro ciascuna, invece che secondo i criteri ordinari. Tuttavia, per usufruire di queste agevolazioni, l’immobile deve essere destinato direttamente allo svolgimento delle attività istituzionali dell’ente.
Il termine di 5 anni e l’uso diretto dell’immobile
Uno dei punti più delicati riguarda il periodo di 5 anni indicato dall’articolo 82, comma 4, del Codice del Terzo settore. Questo termine non va interpretato come un obbligo di mantenere la proprietà dell’immobile per l’intero quinquennio. Secondo l’Agenzia delle Entrate i 5 anni rappresentano il limite massimo entro cui deve iniziare l’impiego diretto del bene per le finalità dell’ente.
Se l’immobile è stato effettivamente usato per l’attività istituzionale dopo l’acquisto, la successiva cessione prima dello scadere dei 5 anni non determina automaticamente la perdita del beneficio. Le cause di decadenza sono specifiche e riguardano principalmente la dichiarazione non veritiera resa nell’atto o la mancanza di un effettivo utilizzo diretto del bene per le finalità indicate.
Vendita dell’immobile e tassazione della plusvalenza
La vendita del bene deve essere distinta dal trattamento fiscale applicato al momento dell’acquisto. Se il requisito dell’utilizzo diretto è stato rispettato, il beneficio sulle imposte di registro, ipotecaria e catastale può restare valido anche in caso di trasferimento dell’immobile prima dei 5 anni.
Tuttavia, è importante considerare l’eventuale effetto ai fini delle imposte sui redditi. La cessione di un immobile acquistato da non più di 5 anni può generare una plusvalenza fiscalmente rilevante. Secondo l’articolo 67, comma 1, lettera b), del Testo unico delle imposte sui redditi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non oltre cinque anni sono considerate redditi diversi.
Affitto dell’immobile e conservazione dei benefici
Un’altra ipotesi riguarda la scelta di mantenere la proprietà del bene e concederlo in locazione a terzi. Anche in questo caso, il punto decisivo resta l’utilizzo diretto già avvenuto dopo l’acquisto. Se l’immobile è stato impiegato in modo effettivo per le attività istituzionali dell’ente, il successivo affitto non comporta di per sé la perdita del beneficio fruito al momento dell’acquisto.
La posizione dell’ente deve essere sostenuta da elementi concreti, come documenti interni, delibere e prove dell’effettivo utilizzo. Questi elementi possono assumere rilievo in caso di controllo, dimostrando che il bene sia stato davvero funzionale all’attività istituzionale e non solo formalmente indicato come tale.
Il beneficio è pensato per sostenere gli enti che usano il patrimonio in modo coerente con le proprie finalità, ma non impedisce successive scelte organizzative, come vendita o locazione, quando il requisito iniziale è stato rispettato.
