Nei primi otto mesi del 2026 le compravendite di immobili di pregio registrate da Knight Frank sono cresciute di circa 140% rispetto allo stesso periodo del 2025, superando già il volume totale dell’intero anno precedente. Questo balzo deriva da un contesto in cui l’Italia è percepita non più soltanto come meta per una seconda casa, ma come potenziale base stabile per vita e lavoro. L’impennata delle operazioni evidenzia come il segmento premium stia vivendo il suo periodo più favorevole degli ultimi tre decenni.
Domanda internazionale e diversificazione geografica
Il profilo dell’acquirente si sta trasformando: sempre più cittadini stranieri acquistano un primo immobile e poi ampliano la loro presenza, passando da ville toscane a appartamenti urbani e chalet alpini. Se nel 2025 l’80% delle operazioni prime si concentrava in Toscana – in particolare a Lucca, nel Chianti e nelle zone lacustri – nel 2026 si registra un ampliamento verso Roma e Milano con un’ondata di compravendite in LiguriaVeneziaSardegna sul Lago di Como e nelle località alpine quali Cortina.
Nuove regioni di interesse
Questa dispersione geografica rispecchia l’esigenza di diversificazione patrimoniale e di accesso a differenti stili di vita: dal mare alle montagne, dai centri storici alle zone residenziali di grande valore. La presenza di investitori in contesti così eterogenei rende l’offerta immobiliare italiana più variegata e meno dipendente da un’unica area tradizionale.
Motivi fiscali e programmi di ingresso
Il principale volano è la flat tax per i neo-residenti, recentemente innalzata a €300.000 annui. Oggi oltre il 60% delle richieste internazionali nel segmento prime è legato a vantaggi fiscali, mentre circa un terzo delle visite programmate per l’autunno riguarda progetti di relocation. Le adesioni al regime sono passate da circa 3.000 a quasi 5.000 in due anni, grazie anche a una qualità della vita elevata, stabilità politica e a cambiamenti di regime in altri Paesi europei.
Flat tax per i neo-residenti
La flat tax è un’imposta sostitutiva che permette di tassare il reddito mondiale a un’unica aliquota fissa, semplificando la gestione fiscale per chi trasferisce la residenza. Questo strumento è diventato uno dei criteri decisivi per chi valuta un trasferimento definitivo, riducendo l’onere amministrativo e offrendo prevedibilità economica.
Investor Visa: un’alternativa al Golden Visa
L’Investor Visa introdotto nel 2017, consente a cittadini extra-UE di ottenere il permesso di soggiorno mediante investimenti in start-up innovative, imprese italiane, titoli di Stato o iniziative filantropiche. A dicembre 2025 le domande hanno raggiunto quota 209, con una crescita media annua del 62,6% dal 2018. La chiusura del Golden Visa spagnolo e le restrizioni in Portogallo e Grecia hanno rafforzato la competitività del modello italiano.
Profilo degli acquirenti e prospettive future
Nel 2025 gli acquirenti britannici rappresentavano circa la metà delle operazioni; nel 2026 il Regno Unito rimane centrale, ma il peso degli statunitensi è in forte aumento, soprattutto a Roma e Milano. Altri paesi presenti sono Svizzera, Francia, India, Paesi Bassi, Australia, Turchia, Emirati Arabi Uniti e America Latina. Bill Thomson, CEO del network italiano di Knight Frank, osserva: “in 32 anni di presenza non ho mai visto un momento più favorevole per investire in Italia”.
Crescita della ricchezza privata
Le previsioni indicano che l’Italia guiderà l’aumento della popolazione miliardaria in Europa, con un incremento stimato del 34% tra il 2026 e il 2031. Questo sviluppo della ricchezza privata alimenta ulteriormente la domanda di immobili prime confermando il ruolo dell’Italia come magnete per capitali internazionali grazie a un mix unico di fiscalità vantaggiosa, alta qualità della vita e offerta immobiliare diversificata.
