Il mercato immobiliare italiano presenta una dinamica composita: da un lato si registra un incremento delle compravendite e del capitale finanziato, dall’altro emergono segnali di affaticamento della domanda soprattutto nelle aree con valori immobiliari più elevati. I numeri coprono periodi diversi, ma disegnano insieme una fotografia coerente: volumi in crescita, mutui più costosi e differenze territoriali marcate.
Crescita delle compravendite e variazioni per città nel 2026 e nel primo trimestre 2026
Nel corso del 2026 alcune grandi città hanno mostrato incrementi delle compravendite particolarmente rilevanti: a titolo esemplificativo si segnalano aumenti come Palermo +25,91%Torino +8,88%Roma +7,80%Bologna +6,42% e Milano +5,63%. Questi scostamenti indicano che la ripresa non è uniforme sul territorio e che talune piazze hanno beneficiato di spinte specifiche.
Nell’primo trimestre 2026 il mercato residenziale nazionale ha confermato una tenuta: quasi 180.000 abitazioni compravendute, con una crescita tendenziale del 4,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. La dinamica positiva è diffusa: il Nord Ovest e il Sud segnano entrambi un +5,1%, mentre i capoluoghi crescono del +4,1% e i comuni non capoluogo del +4,6%.
Andamenti nelle principali città
Tra le otto principali città italiane il quadro del Q1 2026 mostra differenze: Torino +9,2%Genova +8,7%Milano +7,1%mentre Roma +5,1%Napoli +5,3% e Palermo +6,6%. Firenze è l’eccezione negativa, con una flessione del 2,9%segnale di una domanda che fatica a sostenere gli attuali livelli di prezzo in una città con valori medi tra i più alti del paese.
Mutui, costi del credito e importi finanziati
Il ricorso al credito ipotecario rimane centrale nelle transazioni: nel Q1 2026 la quota di acquisti assistiti da mutuo sale al 47,8%rispetto al 45% del trimestre precedente. In termini assoluti si tratta di circa 81.000 operazioni con mutuo e di un capitale finanziato che supera gli 11 miliardi di eurovalore in aumento di circa l’11% rispetto al Q1 2026.
Il lato negativo per gli acquirenti è il costo del credito: il tasso medio applicato alla prima rata del mutuo raggiunge il 3,6% nel Q1 2026, in aumento di 11 punti base rispetto al trimestre precedente. Questo significa che chi accende un mutuo oggi paga di più rispetto a chi lo ha fatto dodici o diciotto mesi fa, con implicazioni sulla capacità di acquisto e sulla sostenibilità delle richieste di mutuo.
Aumento degli importi medi
La crescita del capitale erogato è più rapida rispetto all’incremento dei volumi di compravendita e riflette in parte l’aumento dei prezzi medi delle abitazioni. I dati rilevati mostrano una crescita annua dei prezzi nel quarto trimestre del 2026 pari al 4,1%con la componente delle abitazioni esistenti che segna un +5,2%. Il risultato pratico è che, anche con volumi stabili o in lieve aumento, l’importo medio del mutuo richiesto risulta più elevato.
Dinamiche degli annunci e segnali di correzione nelle grandi piazze
Nel primo trimestre 2026 la quota di annunci di vendita che registra un ribasso di prezzo si attesta all’8%in calo rispetto al 9% dello stesso periodo del 2026. Tuttavia, nei mercati urbani di fascia alta la quota di annunci ribassati non diminuisce e in diversi casi cresce: Milano 13% (era 12%), Firenze 12% (era 10%), Bologna 10% (era 9%). Queste percentuali, tutte sopra la media nazionale, indicano che in alcune piazze i venditori stanno più spesso rivedendo le proprie richieste.
Altre grandi città mostrano valori elevati e stabili: Roma 11%Napoli 11%Palermo 11%Torino 10%. Allo stesso tempo, alcune città e province minori registrano quote molto più basse di annunci ribassati, sintomo di mercati a bassa rotazione: per esempio EnnaIsernia e Nuoro intorno al 4%.
Provincia e territori con correzioni
Tra le province con la quota più alta di annunci ribassati emergono nomi come Genova, Vercelli, Biella e Alessandria a quota 11%, seguite da un gruppo che include Roma, Foggia, Torino, Rieti e Milano intorno al 10%. Al contrario, province del Sud e delle Isole come Vibo Valentia e altre mostrano le percentuali più basse, indicando mercati meno dinamici piuttosto che una forte domanda.
Infine, il segmento delle nuove costruzioni merita attenzione: nel Q1 2026 le vendite di abitazioni nuove crescono del 14,6% rispetto all’anno precedente, mentre i prezzi delle abitazioni nuove registrano un calo del 1,2%. Questo può riflettere sia un riposizionamento competitivo dei costruttori sia una prevalenza di vendite verso segmenti più accessibili.
