Acquistare un immobile: guida alle fasi principali
L’acquisto di un immobile richiede maggiore attenzione rispetto a una semplice trattativa sul prezzo. Si tratta di un percorso articolato che combina passaggi tecnici, scelte economiche e verifiche giuridiche.
Questa guida presenta un quadro organico delle tappe principali, pensato per investitori
e giovani in cerca della seconda casa. L’obiettivo è favorire la consapevolezza e ridurre il rischio di intoppi.
Ogni fase è accompagnata dai documenti essenziali e dalle cautele pratiche da adottare prima dell’impegno formale. Le sezioni successive illustreranno documenti, responsabilità e procedure specifiche
per ciascuna tappa.
Preparazione e controlli preliminari
A seguire le fasi iniziali, è necessario definire chi acquista e la capacità finanziaria disponibile. Il primo passo operativo consiste nel fissare un budget realistico e verificare la fattibilità del finanziamento tramite una pre-delibera
del mutuo. Durante le visite all’immobile è opportuno richiedere documentazione che consenta una valutazione immediata dello stato legale e tecnico.
Tra i documenti fondamentali si segnalano l’APE (attestato di prestazione energetica), la visura catastale, la planimetria e l’atto di provenienza. Queste informazioni permettono di individuare eventuali difformità edilizie, vincoli urbanistici o discrepanze nelle intestazioni. L’accertamento preliminare riduce il rischio di sorprese nelle fasi successive della trattativa e agevola la pianificazione dei controlli specialistici necessari.
Cosa chiedere durante la visita
Gli acquirenti o gli investitori devono richiedere documentazione completa oltre all’ispezione visiva. È opportuno acquisire copia delle ultime bollette, i certificati di conformità degli impianti e l’APE, che indica la classe energetica.
La planimetria e la visura catastale confermano la corrispondenza tra lo stato di fatto e gli atti pubblici. Queste verifiche fungono da schermo protettivo e riducono il rischio di vizi occulti o irregolarità. Il controllo documentale facilita la pianificazione dei sopralluoghi specialistici e supporta la valutazione economica nella fase di trattativa.
La proposta d’acquisto e le garanzie economiche
Dopo il controllo documentale, la redazione della proposta d’acquisto consente di trasformare l’interesse in un impegno vincolante tra le parti. La proposta deve dettagliare con chiarezza il prezzo, le modalità di pagamento e le condizioni sospensive, in particolare quelle connesse al finanziamento.
Due strumenti economici ricorrenti sono la caparra confirmatoria e l’acconto sul prezzo. La caparra funge da garanzia: l’acquirente la perde in caso di recesso ingiustificato; il venditore è tenuto alla restituzione raddoppiata se è lui a recedere. L’acconto rappresenta invece un anticipo privo delle stesse tutele previste per la caparra.
Per tutelare l’acquirente è prassi inserire una clausola sospensiva condizionata all’erogazione del mutuo. Tale clausola esonera dall’obbligo di acquistare qualora il finanziamento non venga concesso nei termini stabiliti.
La precisione nella formulazione delle garanzie economiche riduce il rischio di contenziosi e facilita le successive fasi di compravendita, inclusa la definizione dei tempi per il rogito notarile.
Aspetti pratici della proposta
La proposta deve precisare chi versa, cosa viene versato e quando avviene il pagamento. È opportuno indicare la modalità di versamento (bonifico, assegno, fideiussione) e i termini per il perfezionamento dell’accordo.
Occorre specificare se la somma costituisce caparra o acconto e riportare le condizioni che ne determinano la restituzione o la perdita. Le clausole dovrebbero disciplinare i casi di inadempimento, i tempi per la presentazione di documenti integrativi e le scadenze per la firma del contratto preliminare. Una proposta dettagliata riduce le ambiguità e facilita le fasi successive della compravendita, compresa la definizione dei tempi per il rogito notarile.
Dal preliminare al rogito: adempimenti, verifiche e ruolo dei professionisti
Il passaggio dal preliminare al rogito richiede l’esecuzione di verifiche formali e adempimenti fiscali per tutelare le parti e garantire la trasferibilità del diritto. Il contratto preliminare formalizza gli accordi e deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate, con l’applicazione dell’imposta di registrazione fissa e di percentuali applicate su versamenti accessori.
La caparra versata come garanzia, definita caparra confirmatoria, è soggetta a un prelievo pari allo 0,50%. L’eventuale acconto sul prezzo è assoggettato al 3% ed è normalmente recuperabile in sede di rogito. Per ridurre il rischio di perdita dei diritti sull’immobile, è spesso raccomandata la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari. Tale trascrizione offre protezione contro ipoteche, pignoramenti e procedure concorsuali intervenute prima del trasferimento definitivo.
Nel corso della fase pre-rogito intervengono più professionisti con compiti distinti. Il notaio verifica la regolarità catastale e ipotecaria e redige l’atto definitivo. L’avvocato o il consulente legale possono esaminare clausole, garanzie e patti sospensivi o risolutivi. L’agente immobiliare fornisce supporto nella gestione delle comunicazioni e delle pratiche amministrative. L’assistenza coordinata dei professionisti riduce il rischio di contenziosi e velocizza la chiusura della compravendita.
Ulteriore attenzione va riservata agli oneri condominiali, alle servitù e ai vincoli urbanistici che possono emergere dalle visure catastali e dagli allegati contrattuali. L’esito positivo delle verifiche notarili e la regolarità dei pagamenti costituiscono il presupposto per il trasferimento effettivo della proprietà al rogito, momento in cui si perfezionano anche gli adempimenti fiscali residuali.
Verifiche tra preliminare e rogito
Nel periodo che intercorre tra il contratto preliminare e il rogito si svolgono verifiche tecniche e giuridiche decisive per il trasferimento finale della proprietà. La banca incarica una perizia come valutazione tecnica dell’immobile, necessaria per determinare il valore agli effetti dell’erogazione del mutuo. Parallelamente il notaio avvia controlli sui titoli di proprietà per accertare la continuità delle trascrizioni e l’assenza di ipoteche o altri gravami. Il professionista verifica inoltre la legittimità formale dei titoli e la corrispondenza degli atti rispetto alla situazione reale dell’immobile. In alcune regioni sono previsti documenti tecnici specifici che attestano lo stato legittimo dell’immobile e che possono agevolare l’istruttoria della perizia bancaria. Queste attività costituiscono il presupposto per il trasferimento effettivo della proprietà al rogito e per il completamento degli adempimenti fiscali residuali.
Il giorno del rogito
Il rogito notarile è l’atto finale che trasferisce la proprietà e perfeziona il pagamento. Si svolge presso lo studio del notaio al momento della firma. L’acquirente e il venditore intervengono con i documenti richiesti e con le somme necessarie per il saldo. In caso di acquisto da privato l’imposta di registro è generalmente del 2% per la prima casa e del 9% per la seconda casa. Acquistando da un costruttore può applicarsi l’IVA con aliquote variabili. Conviene verificare eventuali agevolazioni fiscali legate all’età, alla destinazione d’uso o all’efficienza energetica dell’immobile.
Affrontare l’acquisto con metodo riduce i rischi e rende il processo più prevedibile. Un coordinamento professionale tra agenzia, notaio, perito e istituto di credito facilita ogni fase, dalla verifica documentale alla definizione delle modalità di pagamento. I controlli anticipati sui vincoli e sulla regolarità catastale e urbanistica costituiscono il presupposto per il trasferimento effettivo della proprietà. Al termine il notaio provvede alla redazione dell’atto, alla liquidazione degli oneri e alla trascrizione necessaria per l’opponibilità ai terzi.