Acquistare o mantenere unaseconda casain Italia è una questione complessa dal punto di vista fiscale. Nel 2026, le normative relative acedolare secca, affitti brevi eplusvalenzeda Superbonus possono rivelarsi insidiose. Questa guida esamina il panorama fiscale riguardante gli immobili, con particolare attenzione a chi è iscritto all’AIRE, poiché
le regole variano notevolmente per questa categoria.
Definizione e normativa sulla seconda casa
Nel linguaggio comune, la seconda casa è spesso vista come una residenza per le vacanze. Tuttavia, per ilFisco italiano, la nozione di seconda casa è più specifica
e si basa sulla mancanza delle condizioni previste per la prima casa. In termini fiscali, una casa è considerata seconda se il proprietario non gode delle agevolazioni relative alla prima casa, come l’esenzione dall’IMU, in quanto non vi risiede stabilmente.
La situazione degli iscritti AIRE
Gli italiani residenti all’estero (AIRE) possono accedere a benefici fiscali legati alla prima casa senza la necessità di trasferire la residenza nel comune di proprietà. Tuttavia, devono rispettare tre condizioni fondamentali: devono essersi trasferiti all’estero per motivi di lavoro, l’immobile deve trovarsi nel comune di nascita o nella località dove hanno risieduto prima dell’espatrio, e devono aver vissuto in Italia almeno cinque anni prima del trasferimento. Recentemente, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che anche unpercorso di studipuò essere considerato valido per accedere a queste agevolazioni.
Imposte all’acquisto: cosa sapere
Quando si acquista una seconda casa, le imposte da versare variano a seconda della tipologia di venditore. Il costo di ingresso più significativo è rappresentato dalle imposte notarili, che richiedono un calcolo attento. Se l’acquisto avviene da un privato, le imposte vengono calcolate sul valore catastale rivalutato, applicando un’aliquota del 9% sul valore catastale.
Esempio di calcolo delle imposte
Immaginando di acquistare una seconda casa a €200.000 con una rendita catastale di €800, la rivalutazione della rendita sarà di €840, e il valore catastale risultante sarà di €100.800. 072, rispetto a quanto si pagherebbe sul prezzo di mercato. Se l’acquisto avviene da un’impresa costruttrice entro cinque anni dalla conclusione dei lavori, si applica l’IVA al 10% sul prezzo di vendita, ma in questo caso le imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale sono di €200 ciascuna.
Costi di mantenimento della seconda casa
Una volta acquistata, la seconda casa comporta una serie di oneri fiscali ricorrenti. Tra questi, l’IMU e la TARI sono le tasse più rilevanti. L’IMU è una tassa patrimoniale che varia in base alle aliquote stabilite dai singoli comuni, tipicamente comprese tra lo 0,86% e l’1,06% del valore catastale rivalutato.
Calcolo dell’IMU
Per esempio, se l’immobile ha una rendita catastale di €900, il calcolo dell’IMU prevede una rivalutazione del 5%, portando la rendita a €945. Moltiplicando per 160, si ottiene una base imponibile di €151.200. Se l’aliquota è dell’1,06%, l’imposta annuale sarà di circa €1.603,92. I pensionati iscritti all’AIRE possono beneficiare di una riduzione dell’IMU del 50%, a condizione di rispettare requisiti specifici.
Tassazione sugli affitti e vantaggi fiscali
Se si decide di affittare la seconda casa, il reddito generato è soggetto a tassazione. La scelta del regime fiscale per gli affitti è essenziale: lacedolare seccaè spesso la più vantaggiosa, con un’aliquota standard del 21% sul canone annuo. Tuttavia, per i contratti a canone concordato, l’aliquota può scendere al 10% in alcuni comuni.
Agevolazioni fiscali per la seconda casa
La detenzione di una seconda casa offre opportunità di agevolazioni fiscali, come la riduzione dell’IMU se l’immobile è concesso in comodato d’uso gratuito a un parente di primo grado. Inoltre, è possibile beneficiare di detrazioni per ristrutturazioni edilizie, che possono arrivare fino al 50% su una spesa massima di 96.000 euro.
La gestione fiscale di una seconda casa in Italia nel 2026 richiede attenzione e pianificazione. È essenziale conoscere le normative e i costi associati per evitare sorprese. Rivolgersi a un consulente fiscale può essere un passo fondamentale per ottimizzare i costi e garantire la conformità alle leggi vigenti.