È una scena familiare: un appartamento vuoto, spesso l’abitazione dove si è cresciuti, che viene messo a disposizione di un parente. Concedere l’immobile in comodato d’uso gratuito non è solo una soluzione pratica per i rapporti interni alla famiglia, ma comporta anche conseguenze fiscali rilevanti. In particolare, chi pratica questa formula può beneficiare
di una riduzione sull’IMU, purché vengano rispettati requisiti e procedure previste dalla normativa.
Prima di mettere le chiavi in mano, è utile conoscere il percorso che porta alla riduzione: dalla determinazione della rendita catastale alle operazioni che permettono
di ottenere la diminuzione della base su cui si calcola l’imposta. La chiarezza su questi passaggi aiuta a evitare contestazioni comunali e a sfruttare correttamente l’agevolazione prevista per i legami in linea retta.
Come si applica la riduzione sull’IMU
Il risparmio derivante dal
comodato familiare non si traduce in un’esenzione totale, ma in una riduzione percentuale della base imponibile. Secondo la normativa (ad esempio la Legge 160/2019), la base di calcolo dell’IMU subisce alcune trasformazioni: si parte dalla rendita catastale che viene prima rivalutata e poi moltiplicata per i coefficienti previsti dal sistema catastale; successivamente la base così determinata può essere ridotta del 50% se l’immobile è effettivamente concesso in comodato gratuito a figli o genitori.
Esempio operativo
Per comprendere il meccanismo, immagina un esempio semplificato: la rendita catastale rivalutata e trasformata in base imponibile viene calcolata come punto di partenza; solo dopo aver applicato la riduzione del 50% si procede all’applicazione dell’aliquota decisa dal Comune. In altre parole, il comodato d’uso gratuito agisce sulla base imponibile, non sull’aliquota, riducendo il valore su cui si calcola l’imposta.
Requisiti necessari e limiti dell’agevolazione
Non basta consegnare le chiavi: per ottenere la riduzione è indispensabile rispettare condizioni ben precise. L’immobile deve essere concesso in comodato gratuito, il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate e il familiare beneficiario deve utilizzare l’abitazione come residenza principale. Inoltre l’agevolazione vale esclusivamente per rapporti in linea retta diretta, cioè tra figli e genitori. Restano esclusi gli accordi con amici, parenti diversi da quelli previsti e tutte le forme di locazione a titolo oneroso, incluse le locazioni brevi.
Controlli e documentazione
I Comuni possono verificare la corrispondenza tra contratto e utilizzo effettivo dell’immobile. Per questo è consigliabile conservare e rendere disponibili copia del contratto di comodato registrato, autocertificazioni che attestino la residenza e ogni documento che dimostri l’assenza di canoni. Una pratica amministrativa completa riduce il rischio di contestazioni e agevola l’accertamento in caso di controllo.
La novità del 1° gennaio 2026: riduzioni comunali per seconde case
A partire dal 1° gennaio 2026 è entrata in vigore una nuova possibilità prevista da un decreto del MEF: i Comuni possono deliberare una riduzione fino al 50% dell’aliquota IMU per alcune categorie di seconde case. Questa misura si applica a immobili che non sono affittati, non sono concessi in comodato e sono utilizzati solo occasionalmente, ad esempio per ferie. La misura è facoltativa, cioè spetta a ogni Comune decidere se adottarla e con quali modalità.
È importante sottolineare la differenza sostanziale tra le due agevolazioni: il comodato familiare riduce la base imponibile, mentre la misura comunale agisce direttamente sull’aliquota. Per chi possiede più immobili conviene verificare ogni anno le delibere comunali, presentare eventuali domande e produrre la documentazione richiesta per usufruire della riduzione. Piccole variazioni regolamentari a livello locale possono tradursi in risparmi fiscali concreti.
In sintesi, concedere una casa a figli o genitori in comodato d’uso gratuito può offrire vantaggi fiscali significativi, a condizione di rispettare i requisiti normativi e amministrativi. Allo stesso tempo, dal 1° gennaio 2026 le opzioni comunali sulle seconde case introducono un’ulteriore opportunità per chi non affitta l’immobile. Un controllo periodico delle regole comunali e una documentazione accurata sono gli strumenti migliori per trasformare una scelta familiare in un risparmio fiscale concreto.