Negli ultimi tempi, il dibattito attorno alla tassazione degli affitti brevi ha assunto una notevole importanza, culminando in un accordo tra i membri della maggioranza riguardo alla cedolare secca. Le nuove regole, che saranno integrate nella Legge di Bilancio 2026, prevedono un’aliquota del 21% per chi affitta un solo
immobile, mentre chi possiede due immobili dovrà affrontare una tassazione del 26%. Inoltre, coloro che gestiscono tre o più unità abitative dovranno aprire una partita IVA, trasformando la loro attività in un’impresa.
Il nuovo quadro fiscale per gli affitti brevi
Il recente confronto istituzionale ha portato alla definizione di nuovi parametri fiscali che riguardano direttamente i proprietari di immobili e i gestori di affitti brevi. La cedolare secca sarà applicata secondo uno schema a tre scaglioni, in base al numero di unità immobiliari affittate. Questo
cambiamento mira a fornire un quadro più chiaro per la distinzione tra affitti occasionali e attività imprenditoriali.
Aliquote differenziate per immobili
Per chi gestisce un solo immobile, la situazione rimane invariata: l’aliquota rimane al 21%, un regime che continua a sostenere coloro che affittano appartamenti non utilizzati. Tuttavia, per chi affitta un secondo immobile, l’aliquota sale al 26%, considerata come una forma di gestione più strutturata rispetto alla locazione occasionale. È importante notare che i proprietari possono scegliere quale immobile tassare al 21%, mentre il secondo sarà soggetto automaticamente al 26%.
Implicazioni per chi gestisce più immobili
La vera innovazione si presenta per coloro che gestiscono tre o più immobili. In questo caso, l’attività di affitto non sarà più considerata occasionale, ma imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura di una partita IVA. Questo cambiamento implica l’adozione di un regime d’impresa, con tutte le relative responsabilità fiscali e contabili.
Vantaggi del regime forfettario
Per i locatori che scelgono di operare come imprenditori, la tassazione dipenderà dal regime contabile adottato. Molti operatori potrebbero trovare vantaggioso il regime forfettario, che prevede un’aliquota sostitutiva del 15%, ridotto al 5% per i primi cinque anni. Questo regime si applica solo al 40% dei ricavi, rendendo la tassazione effettiva particolarmente bassa nei primi anni di attività.
Inoltre, è possibile che anche chi gestisce uno o due immobili decida di optare per la locazione turistica imprenditoriale, in quanto questa potrebbe risultare fiscalmente più vantaggiosa rispetto alla cedolare secca, specialmente se l’aliquota per il secondo immobile dovesse aumentare al 26%.
Impatto sul mercato degli affitti brevi
Queste nuove normative avranno ripercussioni significative sull’intero mercato degli affitti brevi. I proprietari saranno costretti a rivedere le loro strategie di gestione immobiliare, in quanto la categorizzazione dell’attività dipenderà dal numero di unità locative. Questo potrebbe portare a una maggiore professionalizzazione del settore, con un’adozione di pratiche più standardizzate tra i property manager.
Equilibrio tra normativa e libertà dei proprietari
Un tema centrale nella discussione politica è stato il bilanciamento tra la libertà dei proprietari e la necessità di affrontare problematiche sociali, come la crisi abitativa nelle aree urbane. Le associazioni di categoria, da un lato, richiedono un trattamento fiscale equo tra affitti brevi e strutture ricettive tradizionali, mentre dall’altro, alcuni proprietari temono che normative più rigide possano penalizzarli.
Le modifiche proposte nella Legge di Bilancio 2026 rappresentano un tentativo di ristrutturare il mercato degli affitti brevi in Italia. Resta da vedere come queste novità influenzeranno la scelta dei proprietari e la dinamica del settore turistico.