Il panorama fiscale italiano per gli affitti brevi sta subendo cambiamenti significativi con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2026. Questa normativa non solo stabilisce nuove aliquote, ma ridefinisce anche i criteri che determinano se l’attività di affitto possa essere considerata imprenditoriale. Questo articolo esplora i punti
chiave della cedolare secca e il loro impatto sui proprietari.
Aliquote e immobili: cosa cambia
Un aspetto cruciale della nuova legge riguarda le aliquote fiscali applicabili agli affitti brevi. Per il primo immobile affittato, l’aliquota rimane fissata
al 21%. Questo vale sia per affitti gestiti privatamente che tramite intermediari. Qualora si utilizzi una piattaforma online, essa agirà come sostituto d’imposta, applicando automaticamente la ritenuta del 21%.
Secondo e terzo immobile: nuove aliquote
Dal secondo
immobile in avanti, l’aliquota subisce una modifica. Si applica infatti una percentuale unica del 26%, indipendentemente dal canale di affitto scelto. Inoltre, i proprietari che gestiscono tre o più immobili sono tenuti ad aprire la Partita IVA, poiché saranno considerati come operatori di un’attività imprenditoriale. Questo cambiamento riveste un’importanza cruciale per chi desidera gestire più di una proprietà in affitto.
La cedolare secca e le sue implicazioni
La cedolare secca è un’imposta semplificata che sostituisce l’IRPEF per le locazioni brevi. Questa opzione risulta particolarmente vantaggiosa per chi affitta occasionalmente, poiché non è necessario aprire una Partita IVA per immobili fino a tre unità. La normativa si applica a contratti stipulati dopo il 1 Giugno 2017 e riguarda esclusivamente le strutture destinate a locazione turistica, escludendo case vacanze o bed and breakfast.
Scadenze e modalità di pagamento
Il pagamento della cedolare secca può avvenire in due modalità. Se l’importo da versare è inferiore a 257,52 euro, la scadenza è fissata al 30 novembre. In caso contrario, il pagamento può essere suddiviso in due rate: la prima rata, pari al 40% dell’importo totale, deve essere versata entro il 30 giugno, mentre il restante 60% è dovuto entro il 30 novembre. Tuttavia, coloro che esercitano attività approvate dall’ISA possono beneficiare di una maggiore flessibilità, suddividendo il totale in due rate paritarie.
Utilizzo di piattaforme online e obblighi fiscali
Dal 2026, le piattaforme come Airbnb saranno considerate sostituti d’imposta. Ciò implica che queste dovranno riscuotere e versare la cedolare secca per conto degli affittuari. Questa modifica segue la risoluzione di una controversia fiscale con l’Agenzia delle Entrate, che ha incluso una rilevante sanzione economica. Gli host dovranno comunicare la loro scelta di adesione a questa modalità di pagamento entro il 14 gennaio 2026.
Preparazione della dichiarazione dei redditi
Presentare la dichiarazione dei redditi richiede una corretta compilazione del modello 730. Per l’immobile con aliquota al 21%, è necessario indicare il codice 2. Per il secondo immobile, si utilizza il codice 3 per applicare l’aliquota del 26%. Seguire queste indicazioni è fondamentale per evitare complicazioni fiscali.
Normative sulla cedolare secca per affitti brevi
Le recenti modifiche alle normative sulla cedolare secca per affitti brevi richiedono un’attenta pianificazione da parte dei proprietari. È fondamentale rimanere aggiornati riguardo le aliquote e le scadenze per garantire una gestione efficace delle proprietà. Per chi è alle prime armi nel settore degli affitti brevi, è consigliabile consultare un esperto fiscale per valutare la migliore strategia da seguire.