Il settore del retail immobiliare italiano sta vivendo un momento di grande fermento. Nel 2026, gli investimenti hanno raggiunto cifre record, posizionando l’Italia in testa alla classifica europea. Questo fenomeno non è solo quantitativo, ma anche qualitativo, con una profonda trasformazione degli spazi commerciali che stanno diventando sempre più phygitalovvero ibridi tra fisico e digitale.
Investimenti record e leadership europea
Nel 2026, gli investimenti nel retail immobiliare europeo sono aumentati dell’8%, raggiungendo i 35,5 miliardi di euro. L’Italia si è distinta come leader, con un volume di investimenti pari a 3,5 miliardi di euro, in crescita del 39% rispetto al 2026. Questo incremento ha superato tutte le altre asset class, consolidando il peso del retail sul totale degli investimenti istituzionali immobiliari al 18% in Europa.
Nel primo trimestre del 2026, il retail ha mantenuto la sua leadership, attirando 810 milioni di euro, con un aumento del 14% rispetto allo stesso periodo del 2026. I centri commerciali e gli outlet hanno trainato questa ripresa, rappresentando circa il 60% dei volumi retail nel 2026. I rendimenti prime delle high street di Milano e Roma sono scesi al 3,70% nel Q1 2026, mentre i centri commerciali si sono attestati al 6,75%.
La trasformazione dei negozi fisici
Un fenomeno di forte impatto è il ritorno di interesse della Generazione Z verso il retail fisico. Questi giovani, pur essendo digital native, ricercano nei negozi esperienze sociali e sensoriali. Questo ha spinto i retailer a trasformare i punti vendita in hub phygitalche fondono elementi digitali e fisici, intrattenimento, tecnologia interattiva e spazi pensati per i social media.
Il settore moda è nel pieno di una rivoluzione, con il negozio fisico che si trasforma da semplice punto vendita a snodo centrale di una strategia omnicanale. Il concetto di Halo Effect diventa sempre più rilevante: l’apertura di un flagship store in una nuova città può far crescere le vendite e-commerce locali del 20–40%, mentre la chiusura comporta una diminuzione proporzionale delle vendite online.
Il grocery e le strategie omnicanale
Il grocery si conferma tra le asset class più resilienti del retail real estate europeo. Nel 2026, gli investimenti hanno superato i 6 miliardi di euro, rappresentando il 18% del totale. In Italia, le strategie omnicanale nel grocery favoriscono i negozi di prossimità e i prodotti locali, generando nuove esigenze immobiliari. Questo include asset premium in aree urbane ad alta densità, spazi flessibili per il micro-picking, sistemi di refrigerazione evoluti e zone dedicate al ritiro degli ordini.
Le attività di mergers and acquisitions nei consumer markets in Italia hanno visto una crescita sia nel numero di operazioni annunciate (+17%, 416) sia nel valore (+38,1%, 9,4 miliardi di dollari). Tuttavia, le operazioni concluse sono calate del 2%, soprattutto per una concentrazione di operazioni annunciate nel secondo semestre dell’anno che non si sono ancora chiuse.
