Acquistare casa in Italia non significa limitarsi al prezzo richiesto dal venditore: bisogna considerare imposte, oneri accessori e condizioni contrattuali che possono cambiare sostanzialmente il costo finale. Qui trovi, aggiornato al 15 febbraio 2026, un quadro pratico delle principali tasse sull’acquisto immobiliare, le differenze tra prima e seconda casa
e alcuni esempi concreti per orientarti prima del rogito.
Cosa incide davvero sul prezzo finale
– Imposta di registro, IVA, imposta ipotecaria e imposta catastale sono i quattro oneri che più spesso pesano sull’operazione. L’applicazione di ciascuno dipende da chi
vende (privato o costruttore), dall’uso che farai dell’immobile (prima o seconda casa) e dalla base imponibile scelta.
– Determinare correttamente la base imponibile — valore dichiarato in atto o valore catastale rivalutato — può ridurre o aumentare in modo notevole l’onere fiscale.
Imposte principali:
come funzionano
– Imposta di registro: si applica normalmente nelle compravendite tra privati. Per la prima casa da privato l’aliquota agevolata è del 2% sulla base imponibile; per la seconda casa la percentuale standard è il 9%.
– IVA: scatta soprattutto nelle vendite da parte di costruttori, tipicamente sulla prima cessione di immobili nuovi. Le aliquote più comuni sono 4% (prima casa agevolata) e 10% (abitazioni non agevolate), con casi particolari per immobili di pregio.
– Imposte ipotecaria e catastale: possono essere importi fissi (spesso nelle agevolazioni prima casa da privato) oppure percentuali applicate alla base imponibile nei casi ordinari. In molte compravendite agevolate da privato sono indicate come circa €50 ciascuna; in altre fattispecie variano in base alla normativa.
Esempi pratici (valori orientativi)
– Immobile valutato €200.000: – Prima casa da privato: imposta di registro 2% → €4.000; aggiungendo imposte ipotecarie e catastali si arriva intorno a €4.100. – Seconda casa da privato: imposta di registro 9% → €18.000; totale prossimo a €18.100 con oneri accessori. – Se si acquista da costruttore con IVA: 4% prima casa (€8.000) o 10% seconda casa (€20.000) — calcoli che cambiano molto la liquidità necessaria al rogito.
– Altro esempio: appartamento usato da privato per €250.000 con requisiti prima casa → registro 2% = €5.000 + circa €100 di ipotecaria/catastale = ~€5.100 (esclusi onorari notarili). Stessa unità comprata da impresa con IVA 10% → imposta circa €25.000 + oneri.
Vantaggi e limiti delle agevolazioni “prima casa”
– Vantaggi: aliquote ridotte e riduzioni sugli oneri catastali/ipotecari che abbassano il costo immediato d’acquisto.
– Limiti: requisiti soggettivi e temporali stringenti. Tra i principali: – trasferire o stabilire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto; – non possedere un’altra abitazione principale già beneficiaria delle stesse agevolazioni; – l’immobile non deve appartenere a categorie di lusso (A/1, A/8, A/9).
La violazione di questi vincoli comporta la perdita dei benefici, il recupero delle imposte con interessi e possibili sanzioni.
Requisiti, decadenze e credito d’imposta
– Se vendi e riacquisti una prima casa, esistono regole precise per utilizzare eventuali crediti d’imposta: la sequenza temporale tra vendita e nuovo acquisto è determinante. L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti su documentazione e termini, ma nelle situazioni complesse è prudente affidarsi a un professionista.
– La decadenza dell’agevolazione avviene se non rispetti i termini (ad esempio il trasferimento di residenza) o dichiari in modo errato le condizioni in atto. In pratica, tieni sotto controllo le registrazioni anagrafiche e conserva le prove del trasferimento.
Procedura pratica e ruolo del notaio
– Prima del rogito conviene fare tre verifiche essenziali: visura catastale aggiornata, controllo della situazione patrimoniale (soprattutto in regime di comunione dei beni) e verifica anagrafica per la residenza.
– Il notaio verifica le dichiarazioni sostitutive e segnala eventuali incongruenze; tuttavia la responsabilità di dimostrare il possesso dei requisiti resta del contribuente. Perciò un controllo documentale accurato riduce il rischio di contestazioni successive.
spese notarili e oneri accessori
– Le spese notarili variano in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’atto (mutui, garanzie, patti particolari). Possono erodere parte del vantaggio fiscale, quindi vanno incluse nella stima complessiva della spesa.
Impatto sul mercato e suggerimenti pratici
– La fiscalità influisce sulle scelte di investimento: chi compra per locare o rivendere valuta attentamente la differenza tra imposte legate alla prima e alla seconda casa.
– Nei grandi centri le tempistiche per ottenere la residenza possono essere più lunghe: avviare subito le pratiche anagrafiche evita problemi con le agevolazioni.
– Raccomandazione: prima di firmare confronta il preventivo del notaio, fai simulazioni fiscali (anche online) e valuta una consulenza fiscale per operazioni complesse.
Cosa seguire nei prossimi mesi
– La normativa fiscale può cambiare: modifiche a basi imponibili o aliquote possono avere impatti immediati sui costi d’acquisto. Mantieni aggiornamenti regolari e, se possibile, chiedi conferma a un professionista prima della stipula. Verifica chi vende, la destinazione d’uso (prima vs seconda casa), la base imponibile che verrà utilizzata e tutte le scadenze legate alle agevolazioni. Con una visura catastale aggiornata, il controllo anagrafico e il supporto di notaio o consulente fiscale eviterai molte sorprese al rogito.