L’Italia si distingue in Europa per la sua elevata percentuale di case di proprietà, ma sorprendentemente anche per il numero di abitazioni vuote. Con oltre 9,6 milioni di immobili non occupati, il paese affronta un paradosso che mette in luce le rigidità di un mercato immobiliare poco reattivo e politiche abitative inadeguate. Un recente rapporto della Fondazione IFEL, intitolato “L’offerta di abitazioni in Italia. Un quadro generale”, offre una panoramica su questa situazione complessa.
Emergenza abitativa e case vuote
Analizzando i dati riportati dalla Fondazione IFEL, si evince chiaramente che l’Italia è in uno stato di emergenza abitativa. Secondo l’ultimo censimento Istat, il numero di abitazioni non occupate rappresenta il 27,3% dello stock totale, un dato che supera di oltre tre volte quello della Francia (7,8%) e di sei volte quello della Germania (4,4%). Questa situazione solleva interrogativi sulla gestione del patrimonio immobiliare del paese.
Disparità nelle aree urbane
È importante notare che gli alloggi vuoti non sono distribuiti in modo uniforme. Le città metropolitane del Sud Italia, come Reggio Calabria (40,2%), Messina (39,8%) e Palermo (32,5%), registrano i tassi più elevati di abitazioni non occupate. Al contrario, in città come Milano (12,4%), Bologna (15,5%) e Firenze (14,9%), il mercato immobiliare è più dinamico e reattivo.
Il contrasto tra domanda e offerta
Nonostante la presenza di oltre 35 milioni di immobili nel paese, la domanda di abitazioni resta insoddisfatta, in particolare tra le famiglie a reddito medio-basso nelle aree urbane. Questo scenario evidenzia una forte asimmetria tra domanda e offerta, accentuata da un mercato della locazione debole: solo il 13,1% delle abitazioni è in affitto, in netto contrasto con il 33,3% della Francia e il 53,4% della Germania.
Tipologie di abitazioni vuote
Una parte significativa degli immobili non occupati è costituita da seconde case, spesso situate in aree turistiche, ma non mancano anche immobili in stato di degrado, ereditati o in attesa di ristrutturazione. Le statistiche, inoltre, non forniscono un’analisi dettagliata riguardo all’uso sporadico o all’abbandono reale di tali abitazioni, contribuendo a un vuoto informativo che rende difficile la pianificazione.
La questione dell’edilizia sociale
Un ulteriore elemento che caratterizza il mercato immobiliare italiano è la scarsità di edilizia sociale, che si attesta a solo il 2,6% dello stock totale. Tuttavia, essa riveste un’importanza notevole nel mercato degli affitti, coprendo il 19,6% dell’offerta locativa. Le assegnazioni annuali di case sociali sono piuttosto modeste, con circa 16.000 alloggi assegnati e un tasso di ricambio del 2,1%.
Nuove esigenze demografiche
Le prospettive demografiche aggravano ulteriormente la situazione: si prevede che una famiglia su tre sarà composta da una sola persona, mentre il numero di coppie con figli vedrà un calo del 19,2%. Questa evoluzione richiede un ripensamento delle politiche abitative per rispondere alle nuove esigenze della popolazione.
Proposte per una strategia abitativa
Il report della Fondazione IFEL, presentato durante la conferenza ANCE “Città nel futuro 2030-2050”, mette in evidenza la mancanza di una strategia abitativa nazionale coerente. Le politiche pubbliche risultano frammentate e poco incisive, con scarsi incentivi per il riuso e la rigenerazione degli immobili vuoti. A ciò si aggiungono inefficienze amministrative, vincoli normativi e un sistema fiscale non favorevole all’affitto.
Nel dibattito politico, emergono diverse proposte, dall’esenzione IMU per chi affitta a canone calmierato all’utilizzo dei fondi di Coesione per interventi edilizi e di rigenerazione. Tuttavia, senza un intervento sistemico e coordinato, il patrimonio abitativo italiano rischia di restare una risorsa sottoutilizzata, aggravando ulteriormente l’emergenza abitativa.