La seconda casa sul lago piace sempre più. Le quotazioni immobiliari delle località turistiche del lago, nel secondo semestre del 2024, hanno difatti evidenziato un aumento dei prezzi dell’1,5%, con gli stranieri in prima fila. Lo rilevano le ultime analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa.
Le località turistiche del lago di Garda hanno così messo a segno un aumento del 2,6%, la sponda bresciana ha chiuso con +2,8%, quella veronese con +2,2% e quella trentina con +3,2%. Il lago di Iseo ha segnato un più modesto 0,1%, grazie al traino della sponda bresciana (+3,2%) che compensa il calo di quella bergamasca (-3,9%). Le località posizionate sul lago di Como vedono i prezzi in aumento dell’1%: la sponda lecchese fa +1,7% mentre quella comasca resta stabile. Ecco un’analisi più dettagliata.
Lago di Garda – Sponda bresciana
Nella zona di Rivoltella, a Desenzano, le compravendite di casa vacanza e di seconda casa sono abbastanza distribuite in maniera equa. In aumento gli acquirenti stranieri, in particolare dall’Europa dell’Est. Dall’Italia si muovono soprattutto lombardi, emiliani e trentini. Comprano sia per utilizzo proprio sia per mettere a reddito l’immobile. Non mancano gli acquisti poi di chi per lavoro si muove tra Verona, Brescia, Milano e Venezia. Il budget medio d’investimento si aggira tra i 160 e i 280mila euro.
A Rivoltella la maggioranza degli appartamenti sono stati edificati a partire dagli anni ’90. Sulle soluzioni nuove, negli ultimi anni, si registra un importante sviluppo: spesso le vecchie ville da ristrutturare rinascono in forma di appartamenti di nuova costruzione. Il nuovo fronte lago si aggira così intorno ai 5000 euro al mq.
A Sirmione la fine del 2024 ha registrato prezzi in calo soprattutto sulle tipologie usate per le quali spesso i proprietari chiedono prezzi non allineati al reale valore. I potenziali acquirenti hanno negoziato il prezzo e molti immobili che erano invenduti sul mercato sono stati collocati con successo. Nei primi mesi del 2025 si segnala una significativa domanda da residenti nell’Est Europa, in particolare polacchi e della Repubblica Ceca. Le richieste vanno dai 200-300mila euro in media per l’acquisto di piccoli tagli da utilizzare per sé stessi o da mettere a reddito, per arrivare fino alle soluzioni di lusso che superano il milione di euro. Le zone più richieste sono Colombare, Brema e Lugana. A Colombare i prezzi oscillano da 4000 a 6000 euro al mq a seconda dello stato di ristrutturazione dell’immobile e che ci sia o meno la vista lago. Top prices di 10mila euro al mq si toccano invece nella Penisola di Sirmione. Poche le nuove costruzioni, le uniche presenti derivano da interventi di riqualificazione dell’esistente. I prezzi del nuovo vanno da 4000 a 6000 euro al mq. Sembra poi ridimensionarsi il mercato degli affitti brevi a causa delle alte spese che spesso le agenzie richiedono.
I valori delle case a Moniga del Garda, Manerba del Garda, Polpenazze del Garda e Puegnago del Garda sono in crescita. La domanda, infatti, si scontra con una scarsa offerta immobiliare, anche perché fatta eccezione per il comune di Manerba non ci sono importanti sviluppi. A Manerba il nuovo si vende a 5000-6000 euro al mq. La zona più ambita è qui quella del Lido, a ridosso del lago dove, per un buon usato, si toccano punte di 5000 euro al mq. A Moniga, uno dei centri più importanti, una soluzione in buono stato si scambia intorno a 3000 euro al mq per arrivare a 5000-5500 euro al mq nell’ambita posizione sopra il porto turistico. I valori scendono nella zona di Crociale (1800 euro al mq).
I prezzi più bassi presenti nell’entroterra spingono però verso i comuni collinari di Polpenazze e Puegnago, più distanti dal lago ma in grado di offrire soluzioni panoramiche. Ci sono anche investitori che non sempre trovano piccoli tagli da acquistare e hanno un budget di circa 200-300mila euro. Sul mercato delle locazioni, per un bilocale di quattro posti letto dal valore di 200mila i canoni sono di 1500 euro a giugno, 1500 a settembre, 2000 a luglio e 2500 ad agosto.
Prezzi stabili a Padenghe centro e in aumento nella zona del lago e in quelle collinari. La motivazione del rialzo è dovuta alla nascita di nuove costruzioni presenti nella prima collina e che si scambiano a prezzi medi di 3800-4200 euro al mq. Sul lago, invece, sono state compravendute soluzioni indipendenti di pregio. In generale però si nota un rallentamento della domanda, dopo lo smaltimento dell’euforia post Covid. Tra chi ha rallentato ci sono i potenziali acquirenti di fascia media, soprattutto tedeschi e austriaci. Dinamico invece il target oltre i 600mila euro e inferiore a 250mila. Prudenti anche gli investitori che acquistano per mettere a reddito: c’è saturazione di mercato e gli appartamenti si affittano con difficoltà. L’offerta abitativa della zona vede una prevalenza di residence costruiti a partire dagli anni ’90 e le quotazioni più elevate si raggiungono per le abitazioni che si trovano nelle posizioni fronte lago. La ricerca della prima casa a Padenghe vede protagoniste persone del posto che realizzano acquisti migliorativi e che, quando non riescono a trovare un’abitazione, si spostano nei comuni più interni come Calvagese della Riviera e la frazione di Carzago dove si possono trovare sia bilocali sia trilocali ma anche soluzioni indipendenti o villette a schiera o bifamiliari a prezzi più accessibili.
A Salò sono in aumento coloro che arrivano dall’Europa dell’Est per acquistare una casa vacanza, ma anche francesi e britannici, in cerca di bilocali e trilocali. Nuove costruzioni sono disponibili nell’ex “area Tavina”, dove è in corso un processo di bonifica su cui sorgeranno un albergo a cinque stelle e centinaia di appartamenti. Nuove edificazioni in corso anche nella zona “Villa” di Salò. Il nuovo si vende intorno ai 5000-6000 euro al mq. I valori immobiliari delle tipologie usate oscillano da 2500 euro al mq fino a 7000 euro al mq per le posizioni sul lungolago dotate di vista. Aumenta inoltre la domanda di appartamenti a scapito delle soluzioni indipendenti, più difficili da gestire. C’è un’interessante componente che acquista per investimento e che impiega fino a 250-300 mila euro. A giugno per un bilocale con piscina si spendono in media intorno ai 700 euro a settimana, a luglio si arriva a 800, ad agosto a 1000. Un bilocale in buono stato si acquista a 180.000 euro e si affitta per l’intera stagione a 10.000 euro. Non mancano gli acquisti di nuda proprietà.
Il mercato della casa vacanza nei comuni di Tremosine e Gargnano è animato prevalentemente da acquirenti stranieri. Nell’ultimo anno si registra un incremento di compravendite di acquirenti polacchi che hanno budget da 150-200mila euro fino a 400-500mila. Sono interessati alle soluzioni indipendenti con vista lago dal valore superiore al milione ma anche alle vecchie case da ristrutturare. Gli italiani sono in minoranza, acquistano anche per investimento e risiedono prevalentemente in Lombardia e in Veneto. Tremosine, non lontano da Campione del Garda, è famosa per il kitesurf. I prezzi sono rimasti invariati nell’ultimo anno e si confermano, a Gargnano e Tremosine, intorno ai 2000 euro al mq per soluzioni da ristrutturare fino a 3000 euro per quelle ristrutturate e con vista lago. Se sono fronte lago o di nuova costruzione costano intorno a 4000 euro al mq. Nelle zone più interne, tra le montagne, i prezzi scendono sotto i 2000 euro al mq.
Sul mercato immobiliare di Toscolano Maderno e Gardone Riviera prevalgono gli acquirenti italiani. La parte più ambita di Toscolano è quella sotto la statale e fronte lago. Le frazioni arroccate che godono della vista lago vanno sui 3000 euro al metro, 4000, invece, quelle sopra il Vittoriale a Gardone da cui si domina il lago.
Sponda veronese
I valori sono in salita ad Affi, Cavaion Veronese e Costermano; in queste ultime due località la domanda di acquirenti tedeschi è in calo mentre resta stabile quella italiana alla luce dei prezzi più accessibili e del fatto che, pur essendo posizionate nell’entroterra, consentono di godere della vista lago. L’offerta è sempre più ridotta anche perché c’è poco nuovo. Non si segnalano importanti sviluppi, le poche costruzioni, se presenti, e dotate di vista lago registrano prezzi medi di 6000-7000 euro al mq a Costermano. Cresce l’interesse per Caprino, i cui prezzi del nuovo si aggirano intorno a 2300 euro al mq. In generale la saturazione del mercato sulle località che si affacciano sul lago e, di conseguenza, i prezzi più elevati stanno rendendo più interessante il mercato dell’entroterra. Di Costermano piace la pista ciclabile che attraversa tutta la città e costeggia i parchi. Chi cerca la casa vacanza si orienta su un trilocale, meglio se a piano terra e con giardino. Si desidera la vista lago, uno sfogo esterno e, preferibilmente, un residence con piscina. Investitori locali acquistano per mettere a reddito l’immobile con affitti brevi investendo mediamente intorno a 200mila euro.
Prezzi stabili a Lazise nella seconda parte del 2024. I valori del centro hanno tenuto ma si registra una leggera flessione nelle zone più periferiche come Colà e Pacengo. I valori tengono anche a Barum e Paiari. In queste zone un immobile usato e in buono stato con vista lago costa intorno ai 5000 euro al mq. La motivazione è dovuta alla diminuzione delle richieste da parte dei tedeschi che sono stati più prudenti e in parte hanno ridotto il budget da destinare alla seconda casa che ora resta entro i 500mila euro. In compenso si contano maggiori presenze di acquirenti provenienti da paesi dell’Est-Europa e Nord-Europa che reputano l’Italia un paese stabile. Gli acquirenti italiani continuano ad acquistare ma a budget più ridotto, intorno a 300-400mila euro. Ci sono però alcuni cantieri di nuova costruzione a Barum che toccano i 7000 euro al mq. Altri nuovi sono in costruzione a Rocchetti, Zappo e Mondragon che sorgono a pochi chilometri dal centro e che si scambiano a 4000 euro al mq. Nella stessa area sorgeranno anche case in edilizia convenzionata. Sempre presenti gli investitori che cercano immobili su cui investire cifre di 200-300mila euro ma riescono a trovarli con difficoltà. Vivace il mercato degli affitti turistici: per un bilocale dal valore di 300mila euro si ricavano 20-25 mila euro lordi. Ultimata, infine, la pista ciclo pedonale che collega Barum al lungolago.
Prezzi stabili a Torri del Benaco, Garda e Bardolino. La prima parte del 2025 evidenzia un rallentamento delle compravendite dovuto, in particolare, alla poca offerta presente sul mercato di immobili di qualità e all’esistenza di prezzi elevati che stanno scoraggiando gli acquisti immobiliari. I prezzi dell’usato si aggirano mediamente intorno a 3000-4000 euro al mq anche se talvolta si richiedono valori superiori. Sono in diminuzione, per una maggiore prudenza, gli acquisti da parte di acquirenti tedeschi mentre sono in crescita quelli realizzati da altoatesini, più disponibili ad accettare i prezzi elevati proposti in zona. Il nuovo arriva a 7000 euro al mq con punte di 8000 euro per le soluzioni più pregiate e fronte lago. Si conferma l’interesse di acquirenti locali per immobili da mettere a reddito con affitti brevi, alla luce della forte presenza turistica. I residenti investono anche su immobili da ristrutturare con cifre intorno a 200-300mila euro. Vanno intanto avanti i lavori per la riqualificazione del Lido di Torri del Benaco che prevede la realizzazione di uno yacht club, la rivisitazione del lungo lago, un nuovo porto turistico con 80-90 posti barca, una nuova pista ciclopedonale con una passerella a sbalzo sull’acqua che collegherà l’area dell’ex lido con il porto vecchio e il centro storico. Anche a Bardolino il mercato lancia segnali di rallentamento per mancanza di offerta. Quest’ultima include spesso immobili datati, con finiture ed impiantistica da rimodernare, qualità medio bassa che spesso necessita di importanti lavori di riqualificazione. Le quotazioni viaggiano intorno ai 3100 euro al mq con punte di oltre 5000 euro per le soluzioni nuove o ristrutturate con vista lago. Situazione analoga a Garda che, per la tranquillità, le belle spiagge e gli accoglienti locali per la ristorazione, piace molto soprattutto alle famiglie. Nelle zone centrali, molto caratteristiche, ci sono prezzi medi intorno a 3000 euro al mq e punte di 5000-5500 euro per le soluzioni signorili e con bella vista lago. Ancora positivo il mercato per San Zeno di Montagna sopra Torri del Benaco dove negli ultimi anni hanno costruito molto. Ad acquistare sono principalmente i veronesi ma anche acquirenti tedeschi di età avanzata e con budget più ridotti. Un buon usato costa intorno ai 2000 euro al mq, il nuovo arriva a 3000.
Nella seconda parte del 2024 i valori immobiliari di Peschiera del Garda sono leggermente aumentati. La domanda è vivace, alimentata da acquirenti che arrivano dalle province di Verona, Mantova, Trento, Bolzano e in genere dall’Alto Adige e, negli ultimi tempi, da clienti provenienti dalla Polonia e dalla Repubblica Ceca che trovano il mercato immobiliare italiano un mercato sicuro. In calo la componente di acquisto tedesca. Si cercano piccoli tagli con spazi esterni come giardino, terrazzo. Il rialzo dei valori è stato determinato anche dai numerosi interventi di nuova costruzione avviati da investitori altoatesini. Tra questi c’è l’area del “Porto Manfredi”, dove gli appartamenti raggiungono punte di 10mila euro al mq. Sul lungolago Mazzini stanno sorgendo attici con vista lago che si scambieranno a 10-12mila euro al mq. Il “Lungolago Mazzini” e la zona dell’Ospedale sono le preferite da chi cerca a Peschiera. Completato poi il recupero del “Padiglione degli ufficiali” da cui si sono ricavati locali commerciali e appartamenti con vista lago. A Peschiera del Garda un usato in buono stato in centro si vende intorno a 3000-3500 euro al mq per toccare sul nuovo valori di 7000-8000 euro al mq, se dotati di vista lago. Prezzi più contenuti si segnalano a San Benedetto di Lugana, dove un buon usato è valutato intorno a 3000-3200 euro al mq. Sempre elevata la domanda per investimento anche se il mercato ormai saturo chiede una maggiore qualità e specializzazione dell’offerta per essere competitivi.
Lago di Como-Sponda Lecchese
In generale sulla sponda lecchese del lago di Como i prezzi delle case sono in leggero aumento anche se con diverse variazioni tra i comuni: Abbadia Lariana, Mandello del Lario, Bellano, Dervio, Lierna e Varenna. Si segnala un leggero aumento sui piccoli tagli, monolocali e bilocali sempre molto ricercati ma difficili da reperire. Continuano gli acquisti da parte di stranieri residenti nell’Europa del Nord. Mandello del Lario è il comune che concentra la maggioranza dei servizi, chi aspira alla vista lago mira a Bellano e Lierna. Un usato in buono stato costa intorno ai 2500 euro al mq, il nuovo arriva a 4000 euro. Varenna, tra tutti i comuni, è quello che ha un mercato abbastanza di nicchia e con prezzi che toccano 4000 euro al mq per le soluzioni ristrutturate con vista lago. C’è sempre fermento, infine, per gli acquisti per investimento mirati su piccoli tagli dal valore inferiore a 150mila euro (in genere bilocali), da affittare durante la stagione estiva.
Consorzio Lago di Garda