Se stai comprando la prima casa (riferendoci alle regole in vigore nel 2019), puoi avere diritto a un consistente sgravio fiscale: il cosiddetto bonus prima casa. Qui trovi una spiegazione chiara e pratica di requisiti, limiti, rischi e buone pratiche — senza tecnicismi inutili.
Chi può usufruirne
– Possono richiederlo i soggetti che,
al momento dell’acquisto, non sono titolari di altre abitazioni già beneficiarie dello stesso trattamento fiscale sull’intero territorio nazionale.
– L’immobile acquistato non deve essere classificato come “di lusso”: sono esclusi, per esempio, gli immobili cat. A1, A8 e A9.
– Il bonus vale
per compravendite in Italia secondo le norme attive nel 2019.
Obblighi di residenza e tempistiche
– Per mantenere l’agevolazione, l’acquirente deve trasferire la propria residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro il termine previsto dalla legge e/o dichiarare formalmente
la volontà di trasferirsi nell’atto.
– La normativa impone termini precisi per la vendita dell’eventuale precedente abitazione; rispettarli è essenziale per non perdere il beneficio.
Quando una “seconda” casa può ricevere il bonus
– È possibile estendere l’agevolazione a un’altra unità abitativa in casi specifici: ad esempio quando l’immobile originario, comprato con il bonus, viene venduto entro i termini di legge.
– Un’altra ipotesi è quella dell’inidoneità effettiva dell’immobile precedente all’uso abitativo (accertata tramite documentazione tecnica), che può giustificare il riconoscimento del beneficio su un nuovo acquisto.
Ruolo del notaio e verifiche
– Il notaio è la figura chiave: verifica la situazione catastale e ipotecaria, controlla i requisiti soggettivi dell’acquirente e riporta le dichiarazioni necessarie nell’atto. È inoltre incaricato del versamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.
– Conserva copia della documentazione e trasmette gli atti agli uffici competenti; in caso di controlli, la sua attività riduce il rischio di errori formali.
Documentazione e controlli amministrativi
– Conserva tutte le prove: dichiarazioni firmate, iscrizione anagrafica, ricevute di comunicazioni a uffici comunali o notarili e certificazioni tecniche eventualmente rilevanti.
– Gli uffici fiscali e le anagrafi comunali possono avviare controlli; in caso di contestazione, l’onere della prova ricade sul contribuente.
Conseguenze della perdita dei requisiti
– Se non vengono rispettate le condizioni previste (es. mancato trasferimento di residenza, possesso di altra abitazione agevolata), l’agevolazione decade. L’Amministrazione finanziaria può recuperare le imposte non versate e applicare sanzioni e interessi.
– In queste ipotesi il notaio o il consulente fiscale possono indicare le procedure per regolarizzare la posizione, calcolare eventuali importi dovuti e presentare istanze integrative.
Consigli pratici
– Pianifica tempistiche e documentazione prima del rogito: coordinare la vendita dell’immobile precedente e l’acquisto nuovo è spesso la chiave per non incorrere in problemi.
– Rivolgiti al notaio o a un consulente fiscale fin dalle prime fasi: una verifica preventiva dei requisiti riduce il rischio di sorprese.
– Tieni d’occhio possibili modifiche normative: le regole possono evolvere e ciò può incidere su scadenze o interpretazioni. Curare la documentazione, affidarsi a un professionista e programmare le operazioni con anticipo sono azioni pratiche che riducono notevolmente il rischio di contestazioni.