Il condono edilizio continua a suscitare accesi dibattiti, soprattutto quando gli interventi abusivi superano i limiti previsti dalla normativa e quando chi ne richiede la regolarizzazione non dispone di un titolo giuridico valido. Due recenti pronunciamenti della Cassazione e del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana (CGARS) hanno chiarito i confini di queste pratiche.
Il primo caso riguarda un edificio residenziale di quattro piani, realizzato senza autorizzazione e con un volume complessivo di circa 2.600 m³, ben oltre la soglia di 750 m³ fissata dal secondo condono del 1994. I figli della proprietaria, nel 2025, avevano ottenuto tre provvedimenti di condono per i singoli piani, ma non avevano dimostrato di possedere un titolo sull’immobile. La Cassazione ha annullato le loro istanze e confermato l’ordine di demolizione.
Cassazione: titolo giuridico indispensabile per il condono
Secondo il magistrato supremo, la presentazione di domande di sanatoria da parte di soggetti privi di titolo non è ammessa. I figli, pur essendo eredi, non avevano documentato alcun diritto di proprietà o di altro ruolo giuridicamente qualificato sul fabbricato.
Impossibilità di “scomporre” l’abuso
Il principio affermato è che non sia possibile suddividere formalmente un edificio abusivo in più pratiche per aggirare i limiti volumetrici: l’intervento resta unitario e, se supera i 750 m³, la sanatoria è negata.
Il limite di 750 m³ del secondo condono del 1994
Il secondo condono edilizio è stato introdotto dall’art. 39 della legge 724/1994, riattivando le disposizioni della legge 47/1985 per opere completate entro il 31 dicembre 1993. Tra i criteri fondamentali, la normativa stabilisce una soglia massima di 750 m³ per l’intera costruzione. Qualora il volume superi tale limite, la sanatoria non può essere concessa, anche se singole parti dell’immobile ricevono provvedimenti favorevoli.
CGARS: valutazione unitaria degli abusi e magazzino abusivo
Un altro caso, esaminato dal CGARS nella sentenza n. 659 del 28 settembre 2026, ha trattato la richiesta di condono di un edificio industriale del 1982, con un magazzino costruito senza titolo nel 1999 nello stesso lotto. Il Comune aveva rifiutato il condono basandosi sulla presunta “unità funzionale” tra le due strutture. Il tribunale ha stabilito che, nonostante la vicinanza geografica e la medesima categoria catastale, non vi era alcun legame funzionale: il magazzino era distante, non comunicante e serviva a depositare ricambi, senza connessione operativa con l’attività principale.
Il ruolo dell’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia
L’art. 9-bis, comma 1-bis, collega lo stato legittimo dell’immobile al titolo che ha autorizzato la costruzione o l’ultimo intervento significativo.
Implicazioni operative per proprietari e amministrazioni
Le due pronunce convergono su due insegnamenti fondamentali: prima di richiedere un condono occorre possedere un titolo giuridico valido (proprietà, usufrutto, diritto di superficie, ecc.); seconda, le opere devono essere valutate nella loro totalità, ma solo se presentano un’identità funzionale comprovata. In mancanza di questi requisiti, l’amministrazione può legittimamente emettere l’ordine di demolizione sia per l’intero fabbricato sia per le parti autonome considerate abusi separati.
