Molti proprietari valutano di affittare la seconda casa per generare reddito, ma senza un modello chiaro è facile sovrastimare i ricavi e sottostimare i costi. Un semplice cash flow aiuta a decidere se l’operazione è sostenibile, quale prezzo/notte impostare e quanta occupazione serve per andare in utile.
Di seguito un tutorial operativo per costruire un foglio in Excel o Google Sheets con scenari di occupazione, voci di spesa complete (fissi e variabili), imposte e un stress test sul prezzo/notte. Bastano pochi input ben strutturati e formule trasparenti.
Parametri di base: struttura del foglio e input essenziali
Creare un tab “Input” con i dati minimi. Campi consigliati: notti affittabili/anno (es. 365 meno giorni riservati), prezzo medio/nottecommissioni OTA (%), giorni medi per soggiornotasso di occupazione per 3 scenari (Base, Ottimistico, Prudente). Aggiungere i costi fissi (IMU, TARI, condominio, assicurazione, internet), i costi variabili (pulizie per soggiorno, biancheria, utenze/notte) e la fee di gestione se si usa un property manager (importo fisso o % dei ricavi).
Impostare un tab “Assunzioni fiscali” con l’aliquota reale applicabile (es. cedolare secca o tassazione ordinaria). Inserire un campo per ammortamento/manutenzione annuo stimato, utile a coprire arredi e ricambi. Tutti gli input devono essere in celle dedicate, così ogni scenario aggiorna i risultati senza riscrivere formule.
Ricavi: dal prezzo alle notti vendute per scenario
Nel tab “Scenari” creare tre colonne (Prudente, Base, Ottimistico). Calcolare le notti vendute per scenario: Notti_vendute = Notti_affittabili × Occupazione%. Calcolare i ricavi lordi Ricavi_lordi = Notti_vendute × Prezzo_medio_notte. Stimare le commissioni OTA Commissioni = Ricavi_lordi × %Commissioni. Ricavi_netto_OTA = Ricavi_lordi − Commissioni. Se è prevista una fee di gestione %: Fee_gestione = Ricavi_lordi × %Gestione (oppure importo fisso annuo in voce separata).
Per stimare quante pulizie servono: Numero_soggiorni = Notti_vendute ÷ Giorni_medi_per_soggiorno. Questa grandezza alimenta i costi variabili “a soggiorno”. In Excel/Sheets
– Notti_vendute (B10) = B2*B3
– Ricavi_lordi (B11) = B10*B4
– Commissioni (B12) = B11*B5
– Ricavi_netto_OTA (B13) = B11-B12
– Numero_soggiorni (B14) = B10/B6
Mantenere riferimenti assoluti ($) agli input per evitare errori quando si copiano formule tra scenari.
Costi vivi, tasse e gestione: mappa completa
Separare costi fissi e costi variabili. Esempi fissi: IMU, TARI, condominio, assicurazione, internet, manutenzione programmata. Esempi variabili: pulizie per soggiorno, biancheria, consumi stimati per notte. Formula variabili: Costi_variabili = (Pulizia_per_soggiorno × Numero_soggiorni) + (Utenze_per_notte × Notti_vendute) + (Biancheria_per_soggiorno × Numero_soggiorni). Sommare i fissi in un’unica riga “Totale fissi”.
L’imposta va calcolata sui canoni imponibili secondo regime adottato. In modo generico: Imposte = Aliquota × Base_imponibile. Per un modello flessibile, impostare Base_imponibile = Ricavi_lordi − Commissioni − eventuali deduzioni ammesse. Inserire un selettore regime (cellula con testo) e usare una formula SE per cambiare la base in funzione del regime scelto. Evitare percentuali “di fantasia”: inserire l’aliquota reale nella sezione Assunzioni fiscali.
Cash flow: formule pronte per Excel/Google Sheets
Creare un tab “Risultati” per ogni scenario. Struttura consigliata:
– Margine operativo lordo (MOL) = Ricavi_netto_OTA − Fee_gestione − Costi_variabili − Costi_fissi_operativi
– Imposte = come da sezione fiscale
– Cash flow operativo = MOL − Imposte
– Cash flow netto = Cash flow operativo − Capex/ammortamento (se pianificato cash) − Altri oneri (es. interessi)
Formule d’esempio con celle di input (tab Input) e calcoli (tab Scenari Base in colonna B):
– Tot_fissi (B20) = SOMMA(Input!B10:B15)
– Tot_variabili (B21) = (Input!B30*B14) + (Input!B31*B10) + (Input!B32*B14)
– Fee_gestione (B22) = B11*Input!B25
– MOL (B23) = B13 – B22 – B21 – B20
– Imposte (B24) = B23*Assunzioni_fiscali!B5 (se base allineata a MOL) oppure usare la base imponibile definita
– Cash_flow_netto (B25) = B23 – B24 – Assunzioni_fiscali!B6
Per la lettura, aggiungere indicatori: margine % = MOL/Ricavi_lordi e punto di pareggio in notti: Notti_break-even = (Costi_fissi + Costi_variabili_minimi + Fee_fissa) ÷ (Prezzo_medio_notte × (1−%Commissioni) − Costo_variabile_per_notte_equivalente).
Stress test sul prezzo/notte e sull’occupazione
Costruire una tabella “Stress test” a doppia entrata con righe = prezzo/notte (−20%, −10%, base, +10%, +20%) e colonne = occupazione (50%, 60%, 70%, 80%). In ogni cella calcolare il cash flow netto seguendo le formule già impostate. In Google Sheets usare una griglia con formule collegate ai parametri e applicare una formattazione condizionale per evidenziare valori negativi.
Per automatizzare: Prezzo = Prezzo_base*(1+Variazione_prezzo); Occupazione = Tasso_base + Delta_occupazione. Ricavi_lordi = Notti_affittabili*Occupazione*Prezzo. Copiare poi la logica di costi e imposte. Aggiungere un grafico heatmap o una tabella pivot con media CF per fascia di prezzo per interpretare la sensibilità.
Template rapido per Excel/Google Sheets
Struttura minima delle schede:
– Input Notti_affittabili (B2), Prezzo_base (B3), %Commissioni (B4), Giorni_medi_soggiorno (B5), Tasso_Base/Prudente/Ottimistico (B6:B8), Costi_fissi (B10:B15), Costi_variabili unitari (B30:B32), %Gestione (B25).
– Assunzioni fiscali Regime (B2), Aliquota (B5), Capex annuo/ammortamento cash (B6).
– Scenari tabelle con Notti_vendute, Ricavi_lordi, Commissioni, Ricavi_netto_OTA, Numero_soggiorni, costi, MOL, Imposte, CF.
– Stress test matrice prezzo × occupazione con CF netto.
Per rendere il foglio robusto: usare convalida dati su percentuali (0–1), bloccare le celle con formule, documentare in un riquadro note le assunzioni chiave. Aggiungere una riga “target” (CF minimo annuo) e un avviso con formula SE(CF<Target;”Attenzione”;”OK”) per una lettura immediata delle performance.
