Il mercato immobiliare si frammenta: tre fattori determinanti
Il panorama immobiliare italiano mostra cambiamenti che richiedono analisi locali e non più un unico indicatore nazionale. L’Ufficio Studi USEC ha analizzato oltre 26.000 transazioni reali, identificando tre elementi decisivi: forte variabilità territoriale, distribuzione non uniforme dei
benefici sui tassi d’interesse e peso crescente della classe energetica. Queste variabili stanno rimodellando il valore degli immobili e le strategie di acquisto e vendita.
Il report offre un quadro operativo: dove conviene vendere, dove è necessario rivedere il prezzo e quale mutuo valutare.
Inoltre spiega perché gli interventi per migliorare la classe energetica possono aumentare il rendimento di un investimento immobiliare. Il palato non mente mai, osserva Elena Marchetti: la qualità percepita influisce sul valore, così come la sostenibilità e l’efficienza.
Nelle sezioni
successive l’analisi si focalizzerà per area geografica, tipologia d’immobile e scenari di finanziamento, fornendo indicazioni pratiche per investitori e acquirenti di seconde case.
1. Non esiste un mercato unico: le differenze locali contano
Il mercato immobiliare registra una crescita delle compravendite e aumenti medi dei prezzi, ma le condizioni variano significativamente tra le città. L’indicatore più efficace per misurare la negoziazione resta lo sconto tra prezzo richiesto e prezzo finale. A livello nazionale lo sconto è passato dal 6,35% al 5,98%, suggerendo un lieve rafforzamento del potere dei venditori. Tuttavia, le medie nazionali cancellano differenze territoriali rilevanti.
Dove il venditore è avvantaggiato
A Milano lo sconto è molto contenuto (3,05%), quindi le vendite si concludono vicino al prezzo richiesto. A Roma il valore medio è intermedio (5,62%), con ampia variabilità tra i quartieri. Napoli mostra un miglioramento (6,67%), favorito dal turismo e dagli interventi di riqualificazione urbanistica. Bologna e Firenze evidenziano dinamiche positive, con sconti contenuti e prospettive di crescita forte.
Dove è necessario ricalibrare il prezzo
Dopo Bologna e Firenze, Torino e Palermo emergono come mercati critici per la determinazione del prezzo. In queste città lo sconto medio risulta elevato, rispettivamente 8,03% e 9,33%. Ciò indica che i prezzi richiesti sono spesso distanti da quanto il mercato è disposto a pagare. Se un immobile non riceve offerte, la strategia più efficace è una riduzione immediata del prezzo di listino del 3-4%. Ridurre subito evita costi di mantenimento e il rischio di offerte consecutive progressivamente più basse.
2. I mutui: benefici reali ma disomogenei
La Banca Centrale Europea ha ridotto i tassi dal 2026. Tuttavia il beneficio si è trasmesso solo in parte ai mutui. A il tasso fisso medio era del 3,37%, rispetto al 4,42% di due anni prima. In termini pratici, per ogni punto tagliato dalla BCE le famiglie ricevono circa metà del vantaggio. Questo fenomeno riduce il potere d’acquisto reale degli acquirenti e incide sulle probabilità di acquisto nelle aree più sensibili al prezzo.
Il fattore geografico sul costo del mutuo
La variabilità territoriale incide in modo significativo sul costo dei finanziamenti. Un mutuatario in Emilia-Romagna può incontrare tassi diversi rispetto a chi vive in regioni meno centrali. I dati mostrano una forbice evidente: in alcune regioni il valore medio dei tassi totali è inferiore rispetto ad altre aree, con ripercussioni sul prezzo finale dell’abitazione.
Sul piano pratico, la differenza si traduce in cifre rilevanti. Su un finanziamento di 150.000 euro a 25 anni la discrepanza tra regioni può costare decine di migliaia di euro in più di interessi. Inoltre, i prodotti green — ovvero mutui che riconoscono uno sconto legato all’efficienza energetica dell’immobile — offrono riduzioni medie intorno a 0,5 punti percentuali.
Per investitori e acquirenti della seconda casa la scelta del territorio e del prodotto finanziario resta quindi determinante. La valutazione comparativa delle offerte e l’attenzione a eventuali sconti legati alla sostenibilità possono ridurre il costo complessivo del mutuo e migliorare la redditività dell’investimento.
3. Classe energetica: da requisito a valore discriminante
Il mercato immobiliare premia gli edifici meno energivori. Secondo la direttiva europea sull’efficienza, l’intento è favorire edifici a minor consumo energetico, con obiettivi nazionali che puntano a una riduzione complessiva dei consumi. In Italia la situazione di partenza è critica: quasi il 45% degli appartamenti risulta in classi F e G, mentre nel database USEC la quota sale al 75% nelle transazioni analizzate. Tale divario influisce direttamente sui valori di mercato.
Quanto pesa la classe energetica sui prezzi
La differenza di prezzo tra un immobile in classe A e uno in classe G varia per area geografica. A Milano il delta è circa +17% (+870 €/mq); a Roma la variazione arriva al +30% (+759 €/mq). In città come Torino e Palermo il gap supera il 70-80%, con incrementi oltre 800-1.000 €/mq. Questi dati descrivono l’attuale realtà del mercato e indicano un trend verso una maggiore valorizzazione della performance energetica.
Questi elementi delineano la continuità del trend verso la valorizzazione della performance energetica. Per il venditore, interventi mirati come nuovi infissi e caldaia a condensazione possono incrementare il prezzo richiesto in modo significativo. Per l’acquirente, una migliore classe energetica riduce i costi di gestione, aumenta il valore di rivendita e facilita l’accesso a condizioni di credito più favorevoli. Per l’investitore, i mercati con maggiore divario tra le classi offrono opportunità di acquisto a sconto, riqualificazione e successiva cattura del premio energetico. Il palato non mente mai: come nelle scelte gastronomiche, anche nel settore immobiliare la qualità tangibile viene riconosciuta e remunerata dal mercato.
Implicazioni operative
Il palato non mente mai: come nelle scelte gastronomiche, anche nel settore immobiliare la qualità tangibile viene riconosciuta e remunerata dal mercato. Nel biennio 2026-2027 l’Italia evolve verso un arcipelago di mercati locali con regole e rendimenti distinti. Gli operatori che si affidano ai soli dati aggregati affrontano rischi di valutazione e decisioni errate.
Le scelte più efficaci si fondano su un’analisi integrata di città, quartiere, classe energetica, accesso al credito e tempistica. Il White Paper USEC 2026, intitolato «Il Grande Disallineamento Immobiliare 2026-2027», fornisce elementi concreti con dati aggiornati al 15 febbraio 2026, basati su 26.478 rilevazioni MLS/FRIMM e fonti istituzionali. Per investitori e acquirenti alla ricerca della seconda casa, l’approccio locale e la due diligence restano determinanti per il rendimento atteso.